从逼仄的街巷到林立的高楼，人来人往都市中，各路资金在寻找增值标的。看得见摸得着的高楼大厦，自然是安全的避风港与上佳的生财捷径。
对于一座座十年乃至三十年历史的大楼而言，时间沉淀下来较清晰可见的是资本的盛宴。
在中国香港皇后大道中，“人”李嘉诚一年时间便将中环中心加价45亿港元，402亿港元成交价使之成为中国香港较贵商厦。
资金较青睐的物业多出身于上海、及中国香港等城市，这些地方的交投相当活跃。
不知是何时形成了这样的风潮：中国香港凡卖商业楼必问是否意向中资？这宗402亿港元交易的收购方，正是中资企业近年来于海内外大笔“置业”的有力佐证。各方统计数据预测，今年中资依旧在大宗物业包括写字楼交易上担当正规公司之姿，尤以国企、金融企业为首。
有人入场，便有人离场。在京沪核心地段拥有大量写字楼物业的SOHO中国今年连续抛售旗下资产，但对于联合办公这一业态却是非常看好，选择将SOHO3Q进行到底。
与SOHO中国类似的企业并不少，“租赁时代”到来的业界共识使多家机构下注联合办公市场。在扩张与整合之时，这种商业模式的未来仍似雾里看花。
一二线：空置率与租金差异
当住宅市场正因调控而起起落落之时，写字楼市场亦非“轻轻松松”，库存依然是相当一部分城市所面临的难题。
*城市在吸呐跨国公司及创业企业上的竞争力与二线乃至三线城市相比拥有明显的优势。不过，虽有新企业不断进场，大幢商厦的落成又从另一方面提高了市场的空置率，供应与需求之间一直处于互相角力的状态。
数据所示，2017年**季度，四大*城市及南京的空置率处于较低水平，在5%-13%之间；特别是市场，仅为6%左右。
相比之下，其他二线城市的空置率不甚乐观，、成都、青岛的空置率过25%，武汉、、天津、沈阳空置率在30%以上，重庆更是达到了46%。
据高力国际统计，重庆写字楼截至*三季度的存量达450万平方米，**写字楼存量逾250万平方米。
租金方面，**写字楼以过400元/平/月良好其他城市，由于新增供应增加，整体市场的空置率有略微上升，但在优质办公楼交付的带动下，的租金依旧有上涨之势。
之后，上海及深圳的租金亦达到250元。在广州，受供应放缓影响，2017年*三季度的空置率有所下降，租金受益于此亦有所上涨；杭州、武汉、、天津、、成都及青岛等城市的租金在100元左右。
租户方面，金融业、TMT行业已是四大*城市写字楼市场的主力军，制造业以及零售业亦有不错的表现。在中国香港，世邦魏理仕近期公布的数据显示，中国香港再次越伦敦、纽约，蝉联**写字楼租金价格较昂贵排名的冠军，其中中环的写字楼每平方英尺年租金近303美元(约2120元/平方米/月)。
过去一个月，这个市场曾创造了过5.5万元的尺价，太和控股以7.38亿元沽出中环中心79楼顶层，创全港写字楼尺价新纪录。此后不久，长实中环中心传闻叫价402亿，大概率打破单宗商厦较高价。
如今，中国香港**写字楼空置率已跌至2%左右，租金仍有上升的势头。
大宗交易：京沪港各自精彩
作为金融中心，金融服务业和高科技企业在上海高度聚集，伴随着的是写字楼整幢交易的火热行情，于内地*城市里可谓“一骑绝尘”。
与此同时，海内外的投资机构亦在这市场之中捕捉到了投资的机遇，一座商厦三五年后再度出售并不少见。
在这些买家之中，除了部分企业收购以自用之外，大多数是以保险、信托及基金为主的金融机构，一些物业在投资方之间交易不止一次。
譬如，2012年底，黑石联合中国台湾**新集团以23亿元总价收购了华敏帝豪大厦的5-33层的办公楼(实际共25层)，建筑面积4.75万平方米,总价23亿元，而后更名为嘉地中心。不到五年光景，黑石以39.2亿元脱手该项目，新的接盘者是Kland。
的成幢写字楼成交虽不如上海活跃，但今年亦有多宗交易敲定。其中，华润以17亿元收购中兴通讯位于海淀的中兴大厦，金致投资以36.7亿元向合生创展及另一股东出售了合生国际大厦。
20世纪90年代大量外企及投资企业涌入与，不管是投资还是收购以自用，相当一部分写字楼的所有权保存完整。但在深圳与广州，发展商更倾向于散售方式处置旗下的写字楼物业，市面上可供整栋销售的物业并不多，导致成幢商厦交易较少。
“*城市”中国香港今年来亦因商业用地创纪录的成交，使得写字楼市场更引关注，成交价亦水涨船高。市场普遍认为，鉴于业主惜售、提高出售心理价，预测将对成交量造成影响。目前大热的商厦包括朗豪坊、怡东酒店依旧待字闺中。
据美联工商铺资料，中国香港截至十月中旬已录得16宗整幢商厦成交，其中位于中上环的整幢商厦占据了一半。较高成交价的商厦是南丰资源旗下，位于中环惠灵顿街198号的TheWellington，成交价30亿港元成交，尺价达35494港元。
随着近几年中资在国内外市场投资的兴起，以及越来越多的中资企业在中国香港开设办公室，外界更热衷于在每一次交易绯闻中寻觅中资的身影。
目前，中国香港单个写字楼成交纪录前几名亦由中资维持，除了中环中心，在2015年，恒大以125亿港元买下美国万通大厦作自用。2016年，光大集团联同光大控股以100亿元购入大新金融中心。2017年10月，绿景以90亿港元向九龙仓收购观塘海滨道123号物业。
写字楼投资在哪里？
相比零售及酒店业态，写字楼在营运或**上更具优势，而且收入稳定的特征满足投资者规避风险及资产升值的要求。
但不可忽略的是，在高租金、低空置率的北上广深及中国香港，写字楼的投资收益率却不尽如人意，相当一部分原因是由于这些市场的地价增长过租金增长速度。
戴德梁行研究报告显示，写字楼占据了2016年全国商业地产大宗交易总投资额的一半。与之相反的是，四大*城市**写字楼的平均毛收益率进一步下降至4.9%，并预计未来将继续下滑。
不过，市场对于写字楼的爱好并未减弱，一些投资者正计划收购**更加低的物业如酒店与零售业态，将其改造为写字楼。比如，万科收购西单商场并将其改造成写字楼，中国香港怡东酒店未来亦将打造成商厦。
在投资区域上，由于中环租金高企，中国香港“去中心化”趋势亦影响着写字楼投资市场，部分投资者的品味也开始发生了微妙的变化。
2017年7月，在接受观点地产新媒体采访时，太古地产行政总裁白德利曾谈及这一点市场趋势。他称，随着租户迁出中环，旗下太古坊写字楼亦受到更多租户的欢迎。
与此同时，内地四大*城市CBD之外的新兴商业市场亦捕获不少关注的目光，这些区域大多拥有新落成的成幢写字楼与更便宜的租金供租户选择。
的望京、丽泽商务区，深圳的前海，上海的北外滩、前滩，广州的琶洲与国际金融城都属此种定位。近期成交的案例包括基汇资本接盘SOHO中国虹口项目，金茂宣布挂售北外滩的**性商厦……
这些地方的价值正在逐渐被市场挖掘，除了投资，联合办公品牌亦热衷于在此扩张新项目。
这两年，写字楼市场涌现了一股联合办公热潮，房企或品牌运营商们纷纷在商业中心中寻找可用的空间。
更便宜的租金、更灵活开放的办公环境、五花八门的企业服务……联合办公这股新势力正袭卷传统办公市场。
办公室里的共享新势力
经过一段时间的发展，、上海、广州、成都、天津、、青岛、杭州及武汉等城市的联合办公市场明显壮大，一些本土品牌也开始往外扩张。
在选择CBD等核心办公领域外，一些新兴的经济中心、科技园成为联合办公企业扎营的阵地，特别是对于资金实力并不那么雄厚的企业而言。如今，的望京及中关村区域亦受大多品牌所拥簇。
如今联合办公某种程度上被视为减轻写字楼高库存压力乃至酒店住房率低的途径之一。10月份，首旅如家牵手优客工场，目的就是提高这些空置房间的利用率。但是在需求一定的情况下，大量涌现的联合办公空间是否能为市场所消化？
世邦魏理仕较新发布的报告显示，亚太区域越来越多的跨国公司将目光转向弹性办公，约64%参与调研的跨国企业计划在2020年以前，引入第三方空间解决方案作为对其传统办公方式的补充。
如国内其他备受大众关注的共享经济领域一样，联合办公以规模为首的价值观正被大多企业在各大城市坚定执行着。
当联合办公成员WeWork在一个门店开业之时，毛大庆的优客工场同样也在对方的地盘扩张，年内还进入了新加坡及印尼等市场；一直布局于自身写字楼之中的SOHO3Q也在老潘的一轮城市巡游中扩张至杭州、南京。
规模的选择无可非议，况且在共享办公领域，城市里各个联合办公空间之间发生正面交峰的频率并不高，*过于担忧出现低价的恶性竞争手段。庞大的潜在市场，正待企业来**。
回报方面，相比起传统的孵化器，联合办公的营业收入来源更多是租金与增值服务收入，以及**的补贴。与此同时，他们正致力于采取各种途径，来增加收入的多样化来源。
深圳城市更新新规12月起实施 城市更新项目不少于15%土地交**
为破解深圳土地资源瓶颈，**民生服务设施以及重大产业项目实施，深圳围绕存量土地二次开发做文章，近期不断有新政亮相。昨日，记者从深圳市规土委获悉，由该委负责制定的《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（以下简称《规定》）已经市**同意予以印发，将于12月1日起实施。《规定》提出，城市更新项目要把不少于15%的土地无偿移交**，**用于落实城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
历史用地处置范围：用地行为发生在2009年12月31日之前
据悉，目前，深圳土地信息核查、历史用地处置的相关政策文件已到期，为此，深圳市规土委起草了《规定》，于12月1日起实施。
城市更新单元拆除范围内用地手续不完善的建成区，同时符合下列要求的，可纳入历史用地处置范围：未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿的（协议明确土地或者建筑物不再补偿的，不属于“未作补偿”情形）；用地行为发生在2009年12月31日之前。
已签订征（转）地协议且土地及建筑物均已按协议进行部分补偿但补偿未完成的用地，不得纳入历史用地处置范围。申请历史用地处置的，原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）应对拆除范围内符合条件的用地一并申请处置。
由区城市更新职能部门负责权属认定
《规定》提出，将核发处理意见书、土地信息核查、历史用地处置等工作的工作主体调整为区城市更新职能部门。
为提升城市更新实施效率，《规定》明确了权属认定中可简化手续的具体情形和可简化的具体手续。对符合深府〔2010〕66号文件规定的处理对象或者国有已出让用地上无合法手续的建筑物，在权属认定中*办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续，由区城市更新职能部门核发权属认定的处理意见书。《规定》还对权属认定过程中涉及的罚款、地价、契税缴交要求进行了明确。
此外，《规定》中提出，城市更新单元进行历史用地处置后，**将处置土地的一定比例交由继受单位进行城市更新，具体比例区分一般更新单元与更新单元分别确定，其余部分无偿移交**。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》及其实施细则等政策文件的要求将不少于15%的土地无偿移交**。前述移交**的土地**用于落实城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
**写字楼市场
根据**戴维斯研究部市场调研显示，2019年三季度，**写字楼市场迎来三座新增写字楼供应，全部位于非核心商务区，拉动全市**写字楼空置率小幅上升，环比上升0.6个百分点至6.5%。而核心商务区继续受供应缺乏影响，空置率维持在较低水平；非核心商务区则表现活跃，成交多以大面积租赁为主，去化速度较快。全市平均租金实现连续六个季度环比增长，达到人民币每平方米每月366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。
由于CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区的写字楼项目在短时间内难以投入使用，预计未来一段时间**写字楼市场将面临供应缺乏的挑战。受此影响，预计全市的租平将继续稳步提升；同时，在较新的城市规划政策的指引下，写字楼市场的去中心化趋势愈发明显，部分非核心商务区如望京等将进一步承接来自核心商务区的需求外溢，进而形成新的供需关系。近年来非核心商圈迎来高质量的发展，其楼宇品质、交通通达性有了巨大的提升，而去中心化的趋势及多元化的租赁需求将有效推动非核心区域写字楼市场的成熟与壮大。
零售市场
零售市场方面，2019年1-8月，全市社会消费品零售总额同比增速为4.4%，继续维持在相对较低水平。尽管零售消费增速略显低迷，但商业零售市场整体表现仍较平稳，本季度零售市场迎来一个新增项目开业，即位于的天街。根据**戴维斯研究部市场调研显示，全市商业零售市场的平均入住率及租平均录得小幅提升，其中全市购物中心入住率环比小幅上升0.2个百分点至93.3%，全市购物中心首层平均租金为人民币每平方米每月940.7元，租金指数环比和同比分别上升1.2%和2.7%。
来源：房讯网
编辑：wangdc
高力国际在4月18日上海记者会表示，2019与2019年浦东将有大量写字楼供应项目集中入市，年均供应量大约为60万平方米。
据高力国际预测，2019-2022五年间，浦东写字楼将新增供应165万平方米，其中前滩的供应量将总量的一半，达84万平方米，是供应的热点区域。
相对而言，包括小陆家嘴与竹园在内的核心区的新增供应将十分有限，总量为31万平方米，且2019年之后将几乎再无新增供应。
观点地产新媒体了解到，高力国际认为，未来浦东优质写字楼新增供应的增速仍无法满足未来的产业发展需求，升级扩容刻不容缓。
另据其表示，随着灵活办公的进一步发展，灵活办公在优质写字楼中不断扩张。截止2017年底，灵活办公行业在上海
初期根据客户要求制定合理的办公室方案，根据客户的核心业务及**支持政策推荐适宜区域的办公地点，中期协助客户与出租方签订租赁合同，后期协助客户处理办公室租赁后所遇到的各种问题，让客户能够专注于核心业务的发展。
写字楼的租金一般都会涉及到一个重要的因素就是租赁期的递增，一般租期过一年以上的租赁期都会有不同程度的递增，一般是从*2年或者*三年开始月租金开始递增5%-8%,有个别的大厦连管理费也一起递增。
另外写字楼租赁的时候一般时间会比较的长，租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑半年或者几个月的，只有较少数商务核心会做，而且多数面积都是很小、价格较高的。租期过三年的，一般业主不意，或者是需要一定幅度的递增。
写字楼租赁的时间是比较长的，所以在租赁写字楼的时候一定要提前给房东商量好价格，同时写字楼一般都是有一个免租期，可以在给房东进行商量的时候尽可能的把免租期的价格往后面这样也是无形当中降低的了房租。
一：专业化
写字楼是企业办公和塑造企业形象的载体，与早期商住一体的办公环境严格区分，在建筑技术、标准层高、新风系统、电梯设计、物业管理等方面更加专业，让企业体验真正的高速办公。
二：智能化
所谓的5A级智能化写字楼，其实是指办公自动化系统、CA：通讯自动化系统、FA：消防自动化系统、SA：安保自动化系统、BA：楼宇自动控制系统。
三：多样化
能够满足办公以外的休闲、购物、娱乐等多样性消费是写字楼实力的又一。
四：高端化
高端化的写字楼在节能减排、绿色环保、人文理念上更胜一筹，高端物业形态也让写字楼的**大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八达的路网以及辐射全城的交通动线，是高端写字楼的又一大。
六：升值空间
综上，具备以上五点之外，在城市演变的过程中，能够从众多同类产品脱颖而出，前景自然十分广阔。
公司租写字楼的注意事项：
1：物业是否包含取暖和制冷，加班是否有没有空调延时费。
2：楼宇的使用率用来测算当前办公室纯使用面积是否可以完成功能的配备。
3：如果是金融行业大都需要，双路供电，双路分为真双路假双路。房产证是必须要出示的，如果包租转租的出租方是否具备原业主提供的协助注册委托证明。
4：在装修过程中消防和空调是否*。
5：谈判时候把免租期和装修期的概念独立出来。
6：注意出租方如果是个人。
上海首批千余套商业用房改建为租赁住房即将完成
申城首批存量商业用房更新改建为租赁住房的项目即将完成，分别位于长宁区和闵行区，两个项目将推出千余套租赁房源，预计今年年底完成改建工作，并为租客打造全新的租住服务。
为支持租赁住房市场发展，早在2016年**办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中就明确提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。
日前，记者走进长宁区昭化东路与曹家堰路交叉口的原环保大楼，这是一幢建于1996年的老旧办公楼，经过系列更新改造后，华丽转变为城寓级社区·华山路店。这也是申城首批租赁住房更新改建项目之一，目前更新已经进入收尾阶段。未来，这里服务对象主要是对生活品质有较高追求的城市菁英，推出的租赁房源面积段有套内约40-65平方米和套内约83-110平方米。在紧邻地铁八号线江月路站的另一个存量改建租赁住房项目——闵行区浦江镇的城寓活力社区·江月路店，将满足更多年轻人才租住需求，主力推出套内23-33平方米、套内约40平方米的租赁房源。
“对于大部分租客来说，希望支付的租金相对较低，还可获得更多便捷的服务。未来，这里不仅是居住小区，还是社区，更是创业孵化区。”上海地产集团旗下上海城方租赁住房运营管理有限公司董事、总经理郑华表示，除了提供租赁房源外，城方还为人才提供更好的生活和发展服务，包括文化娱乐、生鲜便利、轻食客厅、健身康养、形象美学和品牌食集等6大生活类配套，以及包括创新孵化、数字平台、科技物联、能源管理在内的4大发展类配套。以城寓级社区·华山路店为例，一楼有社区共享客厅——城方自营的“城方堂”，为租客提供轻食、社交、商务等服务的公共空间，这在每一个租赁住房社区均会配置；另外一楼还有特色商业等设施。城寓级社区·华山路店15-16层还设置有创客空间，为城市菁英人才提供相关配套服务。
据悉，“十三五”期间，上海规划新增供应租赁住房70万套，新增代理经租房源30万套（间）左右。到2020年，上海将基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。
2017年，在写字楼竣工面积总量同比进一步提升的情况下，国内写字楼迎来大量的供应，其中就有10个新的**写字楼项目入市，建筑面积共计753,344平方米，这使得的**写字楼总存量突破千万大关，达1005万平方米。
进入2019年，北上广深等几座主要城市，仍有许多项目入市，但在写字楼总体投资增速下降的背景下，随后的一段时间内，新增供应的步伐有所放缓。这将对许多城市的**写字楼供需产生重大影响，从而改变写字楼租户和业主的动态关系。
另一方面，作为办公的延伸业态，联合办公面对眼前的蓝海，其总体规模仍在不断发展，城市布局的范围也在逐渐扩大，而关于该领域内模式的选择、规模的追求、盈利的支点等问题，终在各方主体的角力中逐渐清晰。
写字楼投资增速放缓与空置率难题
回看近几年的数据，2019年之前的几年中，尽管办公楼投资额、竣工面积逐年上涨，但投资增速却一直呈下降趋势；而新开工面积的增速从2015年开始就一直为负值。2019年前9月，办公楼投资增速、新开工面积增速、竣工面积增速皆为负值，表现较为疲软。
数据来源：国家统计局 观点指数整理
显然，房企在利润平衡的过程中，现金流成为它们考量的重要因素，对商办市场规模追求的意愿已没有此前那么强烈。而缓流见沉沙，当增速不再成为主角，存量与空置率则变成了各座城市关注的焦点。
数据显示，截至今年三季度末，、上海、深圳、广州的写字楼存量分别为1048.6万平方米、880万平方米、500多万平方米以及466.6平方米。*三季度，四座*城市的空置率总体较低，处于4%至15%之间；写字楼租金仍为较高，达442.4元/平方米/月。
**季度，写字楼市场土地供应不断收紧，核心区域土地资源越发**，导致空置率近期内上涨幅度不会过大；同时伴随着四环限增新建商办项目的政策加持，商业用地供给面临断档，拿地成本也将越来越高。在此形势之下，核心区商业用地及写字楼项目未来三年内价值有望推向新高。
数据来源：国家统计局 观点指数整理
*三季度，上海写字楼在新增供应节奏放缓的情况下，由于市场可供选择多元，租户决策时间延长，同时加上受到P2P深度洗牌及共享办公进入兼并收购时代的影响，整体净吸纳量下降为13.1万平方米。该季度总共有32.4万平方米新增面积入市，于是在供求关系的作用下，全市空置率环比小幅上升1.1个百分点至14.7%。
另外，在政策驱动和产业结构转型升级的推进下，广州**写字楼市场需求保持高位，但在*三季度，广州全市并没有新增写字楼供应入市，因此空置率降至4.3%，环比减少1.3个百分点，这也是广州写字楼市场近10年来的较低值。
相对于*城市较为旺盛的租赁需求以及成熟的市场，二线城市空置率却普遍偏高，二线城市写字楼的存量大概在150至350万平方米之间，与*城市有着较大的差距。*三季度，成都、重庆、武汉、等城市写字楼的空置率皆处于高位，较高值达42.9%。
而城市写字楼空置率的压力，往往能在联合办公的发展中得到缓解。
比如，*三季度的联合办公品牌迅速扩张，Funwork、ATLAS在该季度均有5,000平方米以上的租赁成交，于是推动了城市空置率下降至25.5%。而由于目前宽松的落户政策及积极的招商引资政策，吸引了不少创业公司及全国性的企业落户，预计未来写字楼市场租赁需求将持续旺盛。
而三季度，成都**写字楼市场保持上半年的活跃度，租金环比上涨2.4%。其中，正是由于联合办公、TMT行业需求旺盛等因素，令全市空置率环比下跌4.3个百分点。该季度净吸纳达11.26万平方米，至此，**季度累计吸纳量已逾去年全年总吸纳量。
联合办公规模蓝海
自2010年开始，共享经济成为聚焦的热点，无论创业还是资本都在追逐这个风口。在共享经济中，往往涉及到三大主体，即商品或服务的需求方、供给方和共享经济平台。作为共享经济平台，无论酒店短租、还是联合办公，都打破了原有的经济形态，通过资源共享的方式，降低消费成本，提升消费者的体验感，较终找到自己的立足之地。
近几年，人口红利下降、产能过剩、城市人口压力增加，为中国众多行业向创业创新转型提供了契机。而国家鼓励创业创新的利好，让市场主体新注册数量达到新高点。2017年，全国新设市场主体1924.9万户，同比增长16.6%，预计2019年将增至2244.4万户。
数据来源：观点指数整理
初创企业对联合办公空间需求的日益增加，推动了该领域的发展。从2015年开始，联合办公行业就开始出现了爆发式的增长。
数据显示，2017年底，联合办公达到约90亿元的市场规模，总管理面积为700万平方米。而截至2019年9月底，中国联合办公运营商平台已过300多家，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。
预计到2022年，中国联合办公面积接近8000万平方米，占商业办公物业面积的15%。另一方面，目前中国联合办公的渗透率为2%，而在欧洲该项数据是4.8%，在伦敦甚至已经达到了7.1%。由此看来，提升渗透率的过程，就是国内联合办公逐渐兑现潜力的体现。
事实上，我们也看到了中国的联合办公空间正在以平均每年不低于 50%的增长率增长。有预测数据显示，到2030年，至少有30%的办公空间成为联合办公空间。联合办公正在逐渐成长为未来主流的办公模式。
城市布局：往二三线下沉
毋庸置疑的是，联合办公在国内仍然处于发展初期。在过去的几年间，*城市的联合办公规模得到迅速的发展，经过2017年的规模竞速，进入2019年，联合办公企业运营的项目中过85%的网点分布在、上海、广州、深圳这四个*城市中。
但联合办公的布局仍然十分分散。例如，在和上海这种相对成熟的联合办公市场，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌非常少。而在其他市场，比如深圳和广州，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。
此外，我们可以看出，在布局的*城市中，联合办公网点已经从产业园区、乙级写字楼等成本低廉的区域开始逐渐向城市**性商办建筑内扩张，越来越多的联合办公网点入驻CBD、金融中心等具有高端写字楼的区域，租金坪效也逐渐升高。
一般认为，联合办公空间通常比传统办公空间密度更大，但往往更具成本优势。例如，新加坡一个典型的联合办公工位，可能比传统办公空间里的办公工位成本节约50%。即使考虑密度因素之后，联合办公空间的租用成本也比传统办公空间低5%左右。
数据来源：观点指数整理
经估计，目前国内各城市联合办公的平均租金水平中，以384元排在**，上海、深圳、广州则分别以315元、235元、176元的数值分列其后。而经过新一轮的布局之后，联合办公已把业态范围拓展至*城市以外；在新*或二线城市中，杭州、青岛、南京、武汉、厦门等的平均租金则处在100元至150元左右。
许多中小企业对联合办公的需求仍在上升，而大型企业虽然不会用联合办公空间替换或上海的传统办公室，但是他们可能会在二线城市采用灵活的办公模式，建立分支办公场所。这为联合办公城市布局的下沉提供了动力。
数据来源：观点指数整理
从品牌的角度来看，优客工场作为全国布局较广、城市较多的运营商，其触角甚至已经伸向了襄阳等三线城市。此外，WeWork中国将于2019年拓展业务网络至8个新城市，其中就包括、苏州和武汉在内的二线城市。
而据观点指数不完全统计，成都联合办公运营商数量占比达5%，重庆、厦门已占比3%，虽然与*城市相比仍有一定的差距，但可以看出，非*城市已逐渐受到许多联合办公品牌的青睐。
目前重庆已有雷格斯、德事商务中心（TEC）、梦想加、侠客岛、MFG等过10个**联合办公品牌入驻，布局面积过12万平米。而成都除了早期入驻的雷格斯、TEC之外，此后的岛里、MFG、三文社区、梦想加、SOHO3Q以及WeWork等也纷纷布局。
未来，随着城市经济的发展，联合办公品牌往二三线下沉的趋势还将持续。
规模追逐中凸显头部效应
近几年，在联合办公的风口下，各方主体争相入局。若从其创始人的履历来看，主要分为房企背景与互联网、创业背景。前万科高级副总裁毛大庆创立优客工场、前绿地执行副总裁胡京创立Distrii办伴、SOHO董事长潘石屹布局SOHO3Q等，都演绎了从地产界到联合办公延伸的故事。而互联网、创业背景的代表，则是氪空间、梦想加、纳什空间等品牌。
但无论是哪个类别的品牌，都在规模追逐中争夺话语权。
其中，优客工场延续着毛大庆生态圈股权投资、流量搭载，以及品牌管理输出的盈利逻辑，利用规模化的扩张覆盖更多的管理成本，提高项目的整体效率和资源配置的较大效率，同时优化整合和优化配置现有的各行各业的服务体系，在优客工场的生态体系内共生共建。
基于此，优客工场开启了一轮并购扩张竞速，今年以来，它已陆续完成了对洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、方糖小镇的并购，运营面积与网点数量进一步增长。与此同时，优客工场融资的步伐也在继续，估值已达到124亿元。
与优客工场一样，WeWork中国也有着自己的并购与扩张路途。今年4月12日，它宣布25亿元并购裸心社，并于7月份完成了B轮5亿美元的融资，为下一步发展提供“粮草”。目前WeWork中国的估值已高达350亿元。
此外，一直在对标WeWork的氪空间也不甘示弱。此前氪空间创始人兼董事长刘成城告诉观点指数，氪空间现在是扩张期，“规模**，效益次之”，在保持20%净利率的基础上，正加快规模的拓展速度。根据他的预计，氪空间每月新增联合办公社区面积约5万平方米；若照此节奏，氪空间将在2020年底成为**较大的联合办公社区。
而作为梦想加创始人之一的李文磊也在接受采访时明确，梦想加正在加速扩张，在三到五年内有上市的计划。
随着业内风投的推动，联合办公得到了迅速的发展，在各品牌规模的竞速中，该领域还会延续一段时间的整合，许多小品牌管理的联合办公空间会被整合到大品牌中，头部效应继续凸显。
相关数据显示，目前运营面积**的联合办公品牌，其管理的面积总和为383.3万平方米，占全国联合办公总运营面积的31.94%；工位数量**名的运营商工位总和为56.6万个，已占全国联合办公工位数量的28.3%。
探索增值服务与智能办公
在行业规模不断扩大的同时，联合办公的盈利模式往往也成为关注的焦点。目前，联合办公运营主要还是依赖收租的“二房东”模式。即从地产商拿到低价写字楼，经过再装修后，租用给入驻企业，管理费或者租金的租赁差是基础收入。但在该行业的收入结构中，租金收入仍占比80%左右，增值业务收入和政府补贴各占10%。
业内人士有一个共识，即联合办公“二房东”虽可解决眼前盈利困境，但不可能一直做下去。租金并不能为共享办公从业企业带来大规模的盈利，在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务，才是联合办公行业后续盈利的关键点。
随着行业的整合，从业企业的业务模式逐渐完善，在用户规模积累至一定程度后，可以针对用户开展不同的增值服务。具体而言，联合办公可以提供交友、商务、成长及其他配套服务，并在此基础上做衍生，比如投资孵化、社群收入、撮合成交等。
比如氪空间，其为企业提供全生命周期的办公空间解决方案，具体有办公基础服务、多元生活服务、创投服务、企业生态服务等四类。因此，它的收入来源除了工位服务费外，还有来自包括与第三方企业合作提供的服务所带来的非工位收入。
而聚焦增值服务的软实力，还需要在硬实力上打造智能办公系统，这也成为行业发展的标准配置。不同于传统写字楼，联合办公空间更强调用户的体验。联合办公企业深耕用户实质需求，采用人工智能、大数据技术、云计算等技术，提高办公智能化水平，提升用户体验。
如通过管理系统实现对联合办公空间人员流动的管理监控、通过人脸识别等人工智能实现办公人员身份认证、考勤管理等，为企业提供更高效的办公场景服务。运营商们逐渐重视智能办公系统的打造。今年9月，优客工场宣布以2亿元并购智能化办公平台“火箭科技”，全力布局互联网与智慧办公，就是其中一个例子。
据悉，完成收购后，优客工场将为火箭科技的智慧化解决方案提供线下使用场景，火箭科技则将帮助优客工场在智能会议、智能日程、智能门禁和智慧协作方式等领域展开大规模产品开发与智能办公模式创新。
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