本季度，位于望京-酒仙桥商圈的融新科技中心和丽泽金融商务区的晋商联合大厦、聚杰金融大厦、汇亚大厦等写字楼如期入市，为**写字楼市场带来约38万平方米的新增供应，全市**写字楼市场总存量达1,043.6万平方米。新增供应拉动全市**写字楼空置率环比上升0.7个百分点达8.4%，五大核心商圈需求继续强劲，空置率环比下降0.6个百分点至2.9%，为近两年较低值。
本季度，**写字楼市场租金进一步小幅上调，全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币391.3元，同比上涨0.8%。五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币427.4元，同比上涨4.1%。受市场持续活跃的影响，全市季度净吸纳量达28.2万平方米，同比增长95.5%。其中，望京-酒仙桥商圈表现**，空置率从上季度的35.4%下降7.4个百分点至28.0%，季度净吸纳量高达13万平方米，创历史新高。
戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部高级董事严区海表示：“随着高科技互联网行业需求的激增，上地商圈相关企业扩张愈加明显，如嘀嘀无限科技发展有限公司在去年四季度租赁人工智能产业园27,608平方米的面积之后，本季度又继续新租万集空间大厦11,000平方米的面积。同时，商务区中服地块备受市场关注，正大中心、中国人寿金融中心等写字楼项目预租活跃，如盈科律师事务所预租正大中心17,000平方米的面积，广发银行和佳能（中国）分别预租中国人寿金融中心20,000平方米和13,600平方米的面积。”
戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“**的**工作报告中指出了2019年中国房地产的发展方向，中国持续发展的城镇化进程仍将为房地产行业的发展提供支撑，城市更新将继续成为*城市和热点二线城市的发展主题，等*城市将为投资者迎来更多机会。”
未来两年，写字楼市场预计将迎来300万平方米新增供应，非核心商圈占比为67%，其中包括华润东长安和万科时代中心等一些 “酒改办”、“商改办” 项目。预计未来几年，低迷的酒店业和传统百货业以及多样化的办公模式需求将继续推动着存量老旧写字楼的改造升级。
2019年9月26日 ，**良好的房地产服务商戴德梁行（专题阅读）举行以“探索城市新格局”为主题的2019年三季度媒体抢听会，会上回顾了写字楼市场在本季度的表现，探讨存量市场下如何焕发城市生命力。与此同时，戴德梁行于今日正式发布《互联网行业推动写字楼市场发展》报告。
优质项目入市或推动未来写字楼市场租金
2019年*三季度，中粮置地广场、太平金融中心入市，为全市写字楼市场带来约93,000平方米的新增面积，全市**写字楼总存量攀升至1,048.6万平方米，全市空置率环比上涨0.8个百分点达7.9%。而核心商圈空置率则继续保持低位，仅为3.4%，较上季度上涨0.3个百分点。
由于核心商圈有限的新增供应和可租赁面积，本季度核心区写字楼市场租金继续保持坚挺，有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币442.4元，环比上涨2.8%。就整体市场而言，尽管有新项目不断入市，但由于业主对自身项目的定位较高，并不急于采取降低租金的方式来提高入驻率，所以暂时并未对租金造成下行压力，至此全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币403.4元，环比上涨2.2%。
2019年，核心区“中服地块”将迎来供应高峰，中国人寿金融中心、正大中心、三星中国总部大厦、中信大厦、清华美院五大项目将相继入市。戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“新项目的入市将拉动商务区乃至核心区市场空置率小幅上升，市场租金在未来三年将随着优质项目的入市而有被进一步推高的可能。”
政策利好与优质资本加速城市更新
在土地供应不断收紧的大背景下，以一种可持续发展的方式来进行更新和改造是城市更新项目面临的重要挑战之一。对此，戴德梁行北中国区项目及建筑顾问部主管、董事陈彬表示：“在的核心区域，商业用地的供给越来越少，拿地的成本也越来越高。这样的形势，恰恰为大量的经营状况不太理想的项目（如酒店， 百货商场，购物中心，工业厂房设施等）带来了复兴的机会。吸引社会资金，根据市场需求，对老旧项目进行改造成为地产开发的热点，也必将成为未来长远趋势。市**出台的一系列政策，总体上对正面清单类的城市更新项目是支持和鼓励的，同时对行政审批手续进行了较大的简化。对房地产开发的从业单位而言，城市更新，为项目管理，设计，施工等关联行业创造了新的发展机会。”
与此同时，如何推进位于城市中心老旧建筑的升级改造、盘活存量资产及物业资源，进行功能升级和资产管理，也是本次会议的重要话题。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵在会上谈及资本在城市更新中所扮演的角色时强调：“目前资本市场在变化，资管新规的细则将于近期落地，这对规范资本市场有着深刻而长远的意义。资本在地产市场上起着根本性作用，新规带来的去杠杆、资金荒等现状将会加速市场优化买家结构及组合，拥有成熟的资产管理能力的买家将会在这一轮资本市场的波动中胜出。而这些优质买家也将是未来城市升级的重要推手。由此而言，资本在城市更新中起到‘加速器’的作用，将会帮助城市更好的完成升级改造。”
互联网企业推动区域租金上涨
，早已成为中国的科技创新中心，众多互联网企业在此聚集和快速成长。根据戴德梁行发布的《互联网行业推动写字楼市场发展》报告显示，互联网企业主要分布于上地商圈、中关村和望京-酒仙桥，办公面积在互联网企业的占比分别为35.6%，31.6%和25.4%。租金水平、产业的聚集效应、政策支持以及便利的交通和配套设施，促使大量互联网企业选址于这些区域，推动了该区域的租金上涨。因此，互联网企业已成为写字楼市场需求的重要组成部分。
戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海指出：“互联网企业半数在未来一年存在扩招计划。对于未来办公地点的选择，绝大多数倾向于中关村，望京-酒仙桥和上地这三个商圈。这些互联网企业的聚集和扩张，为这些区域的写字楼市场发展注入巨大潜力。”
2019年国内房地产基金累计成交金额突破600亿元，同比增长150%。2019年初，《私募投资基金备案须知》新规的发布，预计新规将促使地产基金的投资由债权类向股权类转换，股权类基金将在投融两端拥有更多的机会，对大宗物业的投资带来利好。保险资金方面，中国人寿、华夏保险、天安人寿等众多保险机构在2019年在物业投资市场上屡次出手，预计2019年保险资金对国内优质地产战略增持的趋势不变。
2019年，外资地产基金将继续把中国列为亚太区增值型投资的首要目标市场。世邦魏理仕研究发现2019-2020年间将共有530亿美元亚太私募房地产基金投出，其中中国市场将获得140亿美元，主要为增值型和机会型基金。另外随着2019年中国经济的新动力逐步成型，外资地产基金对中国经济失速的担忧逐渐减弱，预计2019年外资基金对中国一二线城市优质物业的投资将有所加快。
主要城市各类物业租金回报率预测
2019年*城市核心区域商办物业的租金回报率将保持平稳，但次中心、新兴商务区的写字楼回报率有继续向下的趋势。二线城市中写字楼供需平衡的南京、杭州，以及趋势向好的成都等城市的租金回报率均将有所下调。全国购物中心的回报率预计保持稳定。一二线城市以及*周边卫星城市的仓储物流项目的租金回报率将进一步下行。
华南动态
把目光转向华南区另一座经济活跃的城市，深圳。深圳市2019年全年GDP**广州市，总量过2.24万亿元（3560亿美元），同比增长8.8%。类似于广州市场，迅猛发展的经济支撑了深圳本季度活跃的租赁需求，深圳**写字楼平均租金环比上浮1.3%，达235元每平方米每月。季内约11万平方米新增供应推出市场，但全市整体空置率环比下降2.5个百分点至11.1%。
福田及罗湖仍为深圳写字楼较受欢迎的子市场，租金水平环比增长1.8%和0.4%，分别达到272元及219元每平方米每个月。
预计2019年深圳**写字楼租金水平将实现同比2%-3%的同比增长。2019至2022年，深圳核心地区新增**写字楼供应将过600万平方米，其中过三分之一来自前海子市场，预计前海租金水平将面临主要压力。预计全市租金水平增长的态势将减缓，2019年或有4个百分点的调整性下浮。但2020年随着新增供应回落，租金水平将有所回升。而深圳全市空置率亦将在2019年攀升至29%的高位，与本季度相比上升18个百分点
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