四环路以内和中轴线延长线、长安街延长线这“两轴”周边，将限制各类用地调整性质改建住宅商品房。记者昨日从市规划国土委获悉，《建设项目规划使用性质正面和负面清单》已经发布，这是本市**在用地性质上设出“负面清单”。
核心区：
限制各类用地“变身”大型商业
市规划国土委相关负责人表示，为落实《城市总体规划（2016年-2035年）》，发挥市场配置资源决定性作用，按照鼓励疏解非首都功能，鼓励补齐地区配套短板，鼓励完善地区公共服务设施，鼓励加强职住平衡的原则，本市发布了建设项目规划使用性质正面和负面清单。
按照区域，这份清单将本市划分成了6类地区。其中，首都功能核心区中，鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为党政军**机关办公和配套用房；鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施；鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施；鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。
而在“负面清单”中，本市将限制首都功能核心区里的各类用地调整为大型商业项目，限制各类用地调整为商务办公项目，限制各类用地调整为综合性医疗机构，限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房，限制各类用地调整为住宅商品房，以及限制各类用地调整为仓储物流设施。
三环路外：
鼓励改建出租型公寓
而在核心区之外的中心城区，将主要为了疏解非首都功能，完善配套设施，**和服务首都功能优化提升。相关负责人说，这个区域将主要推进城市修补和生态修复，提升城市品质。
在这个区域中，本市鼓励各类用地调整为养老设施，鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育设施，鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房，鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑，以及出租型公寓。同时，还鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。
而在“负面清单”中，这个区域也限制各类用地调整为大型商业项目、大型商务办公项目和区域性物流基地和批发市场。同时，中心城五环路以内区域还限制各类用地调整为综合性医疗机构、中等职业教育、高等教育及面向全国招生的培训机构和文化团体。
记者注意到，本市限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房，并且限制三环路以内的各类用地调整为仓储物流设施。
城市副中心：
鼓励工业用地转向科技创新
在这份清单中，有两个特殊区域。其中一个是城市副中心，另外一个则是中轴线及其延长线、长安街及其延长线。
其中，城市副中心将围绕对接中心城区功能和人口疏解，促进行政功能与其他城市功能**结合，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能。
相关负责人说，鼓励城市副中心的各类用地调整为托幼、小学、中学等教育设施和养老设施。鼓励各类用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。鼓励各类非居住建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施和医疗设施。鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为科技创新用房。同时，城市副中心将限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场。
而在中轴线及其延长线、长安街及其延长线区域，鼓励中轴线两侧的建筑调整为传统文化、传统商业、传统餐饮等历史文化项目，以及图书馆、博物馆等公共文化设施。
同时，限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗机构、仓储物流设施。同时也限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房或住宅商品房。
核心区**写字楼面积缺口将达48万平米
市场人士认为，由于中国香港的写字楼租金飙升，供应短缺，长远可能会影响中国香港对于跨国企业在港设立亚洲总部的吸引力。
事实上，根据福布斯杂志的调查显示，目前46%的跨国企业目前已在新加坡设立亚洲总部，而中国香港则吸引了37%的跨国企业***二。同时，对于一些初创的科技公司而言，新加坡作为亚太区运营成本的优势更为明显。目前在新加坡开设总部的跨国科技公司占比为59%，而中国香港的占比仅为18%。
“过去数年特区**在土地供应的讨论主要集中在住宅方面，而写字楼市场同样存在长期供应短缺，这将影响中国香港作为亚太区主要经济枢纽的地位。**应为商业发展增加土地供应，从而确保中国香港能继续提供足够空间让跨国企业扩张。”仲量联行董事总经理曾焕平坦言。
随着中环商业写字楼租金飙升，中国香港**在2019年3月在中环推出三块商业地皮，这是中国香港特区**自1996年来**在中环推出商业土地供应。根据本报记者查阅**数据显示，2019-2019年，特区**计划共有四块商业地皮出售，其中三幅位于九龙启德，一幅位于广深港高铁（中国香港段）西九龙总站上盖，期内港岛区并无任何商业地皮卖地计划。
根据特区**的统计数据显示，目前，中国香港商业核心区**写字楼的总楼面面积共空缺约14万平方米，并预计至2023年总楼面面积缺口将达到48万平方米。
同时，由于写字楼供应短缺，多家共享办公空间平台已陆续进入中国香港市场。**共享办公“*”WeWork目前在中国香港共有三个服务点，分别位于中环、铜锣湾和太古城中心。
今年6月，内地共享办公平台氪空间（Kr Space）宣布预租湾仔**商厦One Hennessy其中七层楼面面积合共约8.3万平方英尺，成为公司在海外市场的一个据点。据悉，公司计划今年在中国香港共承租约40万至60万平方英尺的共享办公室楼面面积。
“港岛核心地段（写字楼）的空置率长期处于 2%左右，租金持续高企，装修费用不菲，联合办公为中小微企业提供了一个舒适便利的办公环境，以共享的方式，提高办公面积的效率，减少企业的分摊面积，降低企业营运成本，存在庞大的潜在市场需求。”氪空间（Kr Space）创始人兼董事长刘成城表示。
1月24日， **良好的房地产服务上市公司高力国际今日召开“城市** 锚定未来 |高力国际华北区物业市场2019年回顾及2019年展望媒体发布会”，就2019年市的写字楼、零售、产业及工业地产、投资四大板块以及沈阳和天津二线市场的表现进行回顾并对2019年做出展望。
优质商铺物业市场新增供应有限，但对租户活跃的调整及升级持续推动需求
2019年，优质商铺物业市场共有三个新项目入市，市场总存量同比增加4.9%至约560万平方米。其中两个新项目位于新兴区域，使得新兴区域存量在总存量中占比微升至62%。市场需求保持强劲，成熟物业对租户持续的调整和升级带动租赁交易的活跃度，除餐饮业态外，服饰和生活休闲类品牌也录得大量新租，“新零售”与传统零售的融合进一步显现，包括盒马鲜生、级物种等新零售业态在京陆续开业，商铺市场需求日益多元化。活跃的市场需求推动空置率同比下降0.8个百分点至3.1%。同时，2019年优质商铺物业首层平均固定租金同比增长1.2%至人民币816.1元每月每平方米。其中，核心区域新增供应有限，而优质项目积极调整且不断升级，租金同比增长1.5%。新兴区域净吸纳量增加，空置率降低，显示出更加强劲的消费需求，租金同比增长2.4%。投资市场成交频繁，共录得九笔大宗交易，多为业绩平淡或经营不良项目的转手。
展望未来，建筑面积总计约53万平方米的六个优质商铺物业有望于2019年入市，较多的新增项目将小幅抬高空置率0.7个百分点至3.8%。新增供应将有可能加剧现有项目之间的竞争，预计未来餐饮、服装、生活休闲、配饰及电子产品体验店等业态仍将保持积极的扩张态势。现有成熟项目调整升级更为活跃，租金仍有上涨空间。但考虑到80%以上的新增供应位于新兴区域，鉴于新兴区域租金低于整体平均水平，预计2019年租金将降低0.5%至812.4元每月每平方米。
物业市场回顾与展望
**写字楼物业市场新项目释放受抑制的需求，租户呈现多元化趋势
2019年，合计租赁建筑面积约39.0万平方米的八个新项目完工入市，致使**写字楼市场总存量同比上升6.5%至约637万平方米。以坚实的经济基本面为支撑，租赁需求稳健，净吸纳量于2019年达34.1万平方米，较2016年上升约77%。新项目推升平均空置率同比上升0.3个百分点至8.3%，同时释放部分受抑制的需求，特别是来源于租户的搬迁和扩张的需求。内资企业仍为主要的需求驱动力并且租户逐渐呈现多元化，不仅来自金融、专业咨询和IT行业，亦来源于房地产、传媒、制造业和能源行业。就租金而言，由于需求稳定且若干**平均租金水平的新项目入市，市平均租金同比增长0.4%至人民币331.8元每月每平方米。尽管如此，若干竞争加剧的子市场内，业主提供租金优惠、提高代理佣金或其他激励策略以期于年底达到或维持较高的出租率。投资市场内，机构投资者和自用买家持续对在京购置写字楼物业保持兴趣，尤其是自用买家。
展望未来，鉴于若干项目延期至2019年，特别是又实施了的“停工令”，我们预计2019年供应将达**峰，总建筑面积约100万平方米的十一个新项目将完工入市。并且自2019年起，CBD核心地块和丽泽金融商务区将成为新供应的目标区域。随着新增供给逐渐入市，我们预计全市整体空置率将从2019年底的8.3%上升至2019年底的14%。而租金将面临下行压力，预计2019年平均租金同比将下降1.2%。我们认为租户将利用这个机会优化其选址和成本控制。而业主则应将此视为提升物业品质和对租户服务质量的推动力。
物流物业市场需求较为旺盛，并实现满
2019年，合计建筑面积约7.8万平方米的两个优质物流物业完工入市，市场总存量同比扩大4.2%至约195万平方米。来自电子商务零售商及第三方物流服务供应商的需求较为旺盛。受年末诸多网络购物节及市清除非法低品质仓库的影响，整体空置率创历史新低，同比下降6.2个百分点至0.0%，物流物业市场实现满租，并推动平均租金同比攀升10.2%至人民币42.8元每月每平方米。投资市场内，由于仓储用地**且业主倾向自持，全年未录得整售交易，国内外机构投资者均对物流物业保持高度兴趣。
建筑面积总计约20万平方米的四个优质物流物业计划于2019年入市。电子商务零售商与第三方物流服务供应商将继续为需求主要驱动力，预计新项目将迅速被市场吸纳。有鉴于此，空置率将继续保持低位，我们预计2019年整体市场仍将保持在接近满租的水平。这将支撑平均租金的持续增长，我们预计2019年平均租金将同比增长3.6%。鉴于未来新增供应将较为有限，需求将持续外溢至天津及廊坊等地并带动当地物流物业市场的发展。此外位于新机场与雄安新区间的新兴区域将陆续迎来新增供应，优越的地理位置及区域战略布局将使该区域受到更多关注。
投资市场交易活跃
2019年投资市场活跃，特别是下半年整售交易频繁，全年共录得33宗整售交易，总金额过人民币450亿元。物业类型涵盖写字楼、商务园、商铺、酒店及公寓物业，其中写字楼（包括商务园）仍是较受欢迎物业类型，其成交金额占总成交金额约42%。同时多宗非办公物业在交易后买家均有将物业改造为写字楼的计划。尽管多数成交仍位于非核心区域，但是今年在核心区录得包括**井淘汇新天、东二环合生国际大厦、*门W酒店等项目的成交，显示出投资者对核心区可交易资产的密切关注。
预计2019年国内外机构投资者将继续对投资市场保持浓厚兴趣，特别是在对海外投资持续收紧的背景下。未来可交易物业仍以非核心区域为主，核心区域具有翻新改造潜力的老旧项目亦能吸引投资者的持续关注。同时，对商改住的限制以及**对住宅租赁市场的大力扶植，我们预计未来也会有收购商业项目并改建为长租公寓的案例出现。此外资产包交易预计也会日益活跃。
天津写字楼市场回顾与展望
2019年共有两个新项目和一个现有项目的新区入市，带来总计约21.6万平方米的写字楼可租赁面积。天津优质写字楼市场总存量同比上升13.1%至约187万平方米。受坚实经济基础的支撑，天津优质写字楼市场需求大致保持稳定。2019年录得多宗大面积租赁交易，一改往年小面积占主导的局面。租户以内资金融行业为主，房地产和IT行业亦表现活跃。新近完工项目较高的品质和合理的租金吸引租户的搬迁与扩张。受新增供应的影响，全市空置率同比上升2.1个百分比至33.6%。新项目致使业主间竞争加剧，老旧项目业主提供租金优惠以挽留租户，平均净有效租金录得人民币96.4元每月每平方米，同比下降1.9%。
预计2019 年新增供应约48万平方米，是自2002 年以来的较高水平，新增供应主要集中于海河和新兴子市场内。大量的新增供应将推升空置率至历史较高水平，于2019 年底达到约40%，同比提高5.9个百分点。新增供应集中的子市场内竞争加剧，致使这些区域租金受下行压力。鉴于业主间竞争加剧，市场将继续利好租户方。老旧项目业主需要在租金谈判和让步中保持灵活以避免租户外迁，因此我们预计2019年租金将下调约4.5%。
沈阳写字楼市场回顾与展望
鉴于市场竞争激烈以及空置面积较高，2019年全年仅一个新项目入市——茂业中心中区。另有一项目——中信泰富广场F1座因开发商调整经营策略而退市。受退市项目影响，导致沈阳优质写字楼市场总存量相对2016年减少 6千平方米至约150万平方米，沈阳优质写字楼市场总存量同比下降约0.4%。从全年表现来看，2019年下半年净吸纳量相比上半年提高85%，显示出沈阳写字楼市场需求有所回暖。全年优质办公物业吸纳量录得7.2万平方米。需求主要来自于现有租户搬迁升级需求以及新增金融机构与新成立企业数量的增加，行业以金融，服务业及高端制造业等行业居多。就区域来看，北站-市府区域交通及政策优势对新进入企业具较高吸引力。全市空置率同比下降5.0个百分比至35.1%。尽管市场总体存量较大，市场竞争仍较为激烈，但平均租金同比基本保持稳定，录得人民币88.3元每月每平方米。
2019 年合计建筑面积约22万平方米的四座新项目预计将完工入市，新增供应分布于北站CBD，太原街及五里河子市场。较多的新增供给使得空置率将小幅上涨1.7个百分点，我们预计整体空置率将于2019 年底上升至36.8%。鉴于部分新项目的租金或低于市场平均水平，2019年租金将微降1.1%。但同时，我们应该看到辽宁自贸区沈阳片区的持续发展或将带动金融、高端制造业及科技领域的写字楼租赁需求。鉴于沈阳写字楼市场处于快速升级时期，我们建议业主应为租户提供更优办公环境及个性化服务，以期挽留现有租户并吸引新租户。
，2019年3月21日 - **良好的房地产服务上市公司高力国际近日发布《发力人工智能产业园》的报告。随着人工智能技术的快速发展，**及市都对人工智能产业的发展制定相关规划。高力国际报告指出，在人工智能领域的人才、技术、企业、资金方面优势将有助于其在人工智能领域取得良好地位。同时亚洲的科技型企业也已经意识到的重要地位，将继续吸引新的企业和投资资金进入。
高力国际报告显示，在人工智能领域的人才、技术、企业和资金等方面相较其他城市均拥有较大优势。人才方面，聚集了较多人工智能**研究单位。企业方面，截止2019年9月，拥有的人工智能相关企业数量居全国**。此外，地区投融资规模约占同期全国投资额的一半，也居全国**。
从区域上看，海淀区是人工智能产业较为集中的区域。当前专门针对人工智能的区域包括海淀区的中关村智造大街和经济技术开发区的亦创智能机器人创新园区。此外北大科技园中也专门设有人工智能国家专业化众创空间。
高力国际报告指出，未来人工智能产业主要布局在五个区域，分别为：中关村科学城、未来科学城、怀柔科学城、经济技术开发区及中关村国家自主创新示范区。较近门头沟区宣布将要建设的中关村人工智能科技园就是中关村国家自主创新示范区的项目之一。
此外，亚洲科技公司已经意识到的重要地位。高力国际曾发表《亚洲科技趋势》的英文版报告，对12个大型科技类企业进行详细访谈，这些企业普遍认为/华北区域是亚洲区域内一较大的人才来源地。被访者显示出对中国的教育尤为看重，一家西方跨国企业指出企业选址在临近中国**高校附近的重要性，包括、上海和成都等城市。
因此高力国际预测，在人工智能方面拥有的优势有助于形成产业聚集效应，在人工智能产业研发和价值链高端领域形成竞争优势，成为较为良好的城市之一。
本季度，位于望京-酒仙桥商圈的融新科技中心和丽泽金融商务区的晋商联合大厦、聚杰金融大厦、汇亚大厦等写字楼如期入市，为**写字楼市场带来约38万平方米的新增供应，全市**写字楼市场总存量达1,043.6万平方米。新增供应拉动全市**写字楼空置率环比上升0.7个百分点达8.4%，五大核心商圈需求继续强劲，空置率环比下降0.6个百分点至2.9%，为近两年较低值。
本季度，**写字楼市场租金进一步小幅上调，全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币391.3元，同比上涨0.8%。五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币427.4元，同比上涨4.1%。受市场持续活跃的影响，全市季度净吸纳量达28.2万平方米，同比增长95.5%。其中，望京-酒仙桥商圈表现**，空置率从上季度的35.4%下降7.4个百分点至28.0%，季度净吸纳量高达13万平方米，创历史新高。
戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部高级董事严区海表示：“随着高科技互联网行业需求的激增，上地商圈相关企业扩张愈加明显，如嘀嘀无限科技发展有限公司在去年四季度租赁人工智能产业园27,608平方米的面积之后，本季度又继续新租万集空间大厦11,000平方米的面积。同时，商务区中服地块备受市场关注，正大中心、中国人寿金融中心等写字楼项目预租活跃，如盈科律师事务所预租正大中心17,000平方米的面积，广发银行和佳能（中国）分别预租中国人寿金融中心20,000平方米和13,600平方米的面积。”
戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“**的**工作报告中指出了2019年中国房地产的发展方向，中国持续发展的城镇化进程仍将为房地产行业的发展提供支撑，城市更新将继续成为*城市和热点二线城市的发展主题，等*城市将为投资者迎来更多机会。”
未来两年，写字楼市场预计将迎来300万平方米新增供应，非核心商圈占比为67%，其中包括华润东长安和万科时代中心等一些 “酒改办”、“商改办” 项目。预计未来几年，低迷的酒店业和传统百货业以及多样化的办公模式需求将继续推动着存量老旧写字楼的改造升级。
2019年3月15日，上海 –2019年中国商业地产大宗成交再创历史新高，全年交易总额达2300亿元，同比增长25%。2019年的大宗物业投资市场能否延续上一年的火热行情？近日，世邦魏理仕发布《2019中国房地产市场展望 — 大宗物业投资篇》称，2019年中国大宗物业投资将保持活跃，国内开发商整合加速、机构资本将继续加仓，同时跨境资本需求旺盛；海外投资方面一带一路和产业地产市场将较为活跃。
2019年大宗物业市场投资持续活跃
2019年三季度国内上市开发商的总体资产负债率已升至79%的十年高位，而2019年起将逐步进入债券偿付的高峰期。2019年房企债券偿还总金额同比增长64%至2500亿元，2019年更是将继续大幅增加至近4000亿元。到期债务高峰叠加住宅销售下滑以及银行信贷、委托贷款、信托等通道的严控将使2019年开发行业的收购兼并活动更为活跃。
房地产市场“增量转存量”令开发商成为2019年国内大宗物业投资市场的较大买家。鉴于目前开发商的投资性物业在其总资产的占比仍低，我们相信，2019年，国内开发商将继续加大一二线城市投资性物业的投资。
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