房企分拆物业上市的热潮再度袭来。11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为*9家中国香港上市的物业公司。
与此同时，佳兆业服务、旭辉永升物业等物业公司也进入上市**。
问题在于，为何这些房企开始发展原本不起眼的物业？是“造壳”还是抢占物业服务地盘？
IPO
在港上市物业公司将破十家
11月6日，新城集团旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年*三家在港上市的内地物业公司。
据悉，新城悦创立于1996年，目前已发展成为布局全国的综合性专业化物业管理服务商。在服务面积方面，截至2019年4月30日，新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市，总合约管理面积达7334万平方米，总在管面积达3703万平方米。
值得一提的是，新城悦也是在港交所主板上市的*九家物业公司，**家分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务。
继新城悦之后，旭辉旗下永升生活、佳兆业物业等物业公司也都在筹备上市。今年8月9日，永升生活服务集团有限公司向港交所提交了招股书，拟赴港上市。据悉，永升生活于2019年4月14日在新三板挂牌，原证券简称为“永升物业”。
据财务报表显示，永升生活2015年-2019年收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元。2019年**季度的收益达1.98亿元。今年3月9日，永升物业发布公告称，根据战略发展规划需要，申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。
目前新三板上市的物管公司数量在不断攀升，永升生活为什么在新三板上市后又退出呢？业内人士指出，大部分物业企业净利率在3%-7%，物业公司的资产就是一纸合同，是地地道道的轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限，就算融资拿到钱，其投资利润也难以支撑利息负担。对此，记者向旭辉方面求证，截至记者发稿前，并未得到相关回应。
提要：沪浙苏三地正编制《上海大都市圈空间协同规划》，方案初步拟定将覆盖上海+苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州等“1+7”市，陆域面积4.9万平方公里，常住人口约6500**。
11月28日消息，沪浙苏三地正编制《上海大都市圈空间协同规划》，方案初步拟定将覆盖上海+苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州等“1+7”市，陆域面积4.9万平方公里，常住人口约6500**。
据悉，目前编制工作方案基本稳定，规划拟提出交通一体化、**基础设施统筹、产业协调发展等八大系统行动。
上海市规划和自然管理局总规处处长熊健透露，此次上海大都市圈空间协同规划将从实施国家战略的高度，把握住各城市空间结构优化的机遇，从区域层面构建开放协调的空间格局。
他续指，尤为重要的是要发挥该空间协同规划的**作用，对区域内各城市总体规划起到一定的指引作用，从而加强在功能、交通、环境、设施方面的衔接，促进区域空间协同和一体化发展。
观点地产新媒体了解到，在2019年**正式批复的《上海城市总体规划(2019-2035)》中就提及，上海应“从长江三角洲区域整体协调发展的角度，充分发挥上海中心城市作用，加强与周边城市的分工协作，构建上海大都市圈，打造具有**影响力的*城市群。”
提要：《规定》提出，将用地行为发生时间要求调整为2009年12月31日前，且规定了历史用地处置在申请受理后的20个工作日内核发历史用地处置意见。
11月27日，广东深圳市规划和国土资源**发布《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》，对城市更新土地信息核查及历史用地处置作出进一步规定，将于12月1日起实施。
观点地产新媒体了解，《规定》主要是在落实较新政策、简化审批内容和材料要求、优化工作程序和手续等方面进行了修改完善。
其中，在关于权属认定的手续简化方面，《规定》明确了权属认定中可简化手续的具体情形和可简化的具体手续，对符合深府〔2010〕66号文件规定的处理对象或者国有已出让用地上无合法手续的建筑物，在权属认定中*办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续，由区城市更新职能部门核发权属认定的处理意见书。
值得注意的是，在历史用地处置的用地行为发生时间上，《规定》提出，根据《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2019〕3号)，将用地行为发生时间要求调整为2009年12月31日前，且规定了历史用地处置在申请受理后的20个工作日内核发历史用地处置意见，并将用地行为发生时间的认定单位由街道办变更为区更新部门在审查过程中根据地形图、影像图等技术资料进行认定。
此外，《规定》对相关工作主体作出调整，根据《深圳市人民**关于施行城市更新工作改革的决定》(市**令*288号)对城市更新工作职权调整的相关规定，将核发处理意见书、土地信息核查、历史用地处置等工作的工作主体调整为区城市更新职能部门。
另悉，《规定》还提出，明确城市更新单元拆除范围内未签订征(转)地协议或已签订征(转)地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地手续不完善的建成区，可纳入历史用地处置范围；申请签订完善征(转)地手续协议不再采用2/3以上(含2/3)股东代表表决同意为准入门槛等等。
随着调控持续深化、行业竞争加剧，房企融资越来越受到限制。
近日，中国恒 大拟发行的16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划再度处于中止状态，而这已是该笔公司债*二次处于中止状态。
据相关媒体不完全统计，仅10月就有雅居乐、合生创展、鲁商置业等房企的多项融资计划被中止或终止审查，融资受阻累计数额近300亿元。2019年以来，房企融资受阻数额累计近1000亿元。
在此现状下，探索开拓多元化融资渠道补充资金对房企而言尤为重要。记者注意到，信托已成为房地产融资的有力补充渠道，但资金成本面临水涨船高。
信托类贷款上升
同策咨询较新数据显示，今年10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，2019年以来**跌破400亿元大关，更是创下自2019年1月以来融资金额的较低值。
从走势来看，自今年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽然七八月份小幅回温，但融资额与前4个月相比差距甚远。而自9月融资再度下降后，10月融资总额环比降幅更一成，为今年以来融资额新低点。
从分类融资来看，10月债权融资额为391.46亿元，占房企融资总量的99.70%，环比下降11.27%。其中，公司债融资194.61亿元，占比49.56%；其他债权融资78.90亿元，占比20.09%；境内银行贷款52.59亿元，占比13.39%；信托贷款45.35亿元，占比11.55%；中期票据20亿元，占比5.09%。
从融资渠道来看，10月除信托贷款和中期票据外，其余融资方式融资金额均有所下降。具体来看，公司债融资环比下降9.77%，其他债权融资环比减少39.33%，境内银行贷款环比减少6.79%，而信托贷款则环比增加了16.2%。
用益信托*分析师帅国让告诉《国际金融报》记者，从近三个月(8月、9月、10月)的集合房地产信托融资数据来看，融资类地产项目占比高达70%。
中国信托业协会特约研究员周萍表示，目前房企融资需求仍较大，在房地产市场严调控与金融强监管的压力下，短期对信托融资的需求或难以降低。
“今年房企的经营压力很大。限购、限贷等一系列房地产调控政策密集出台，使得房企资金流普遍偏紧。然而，房企的融资渠道却并不顺畅。”小小金融总经理刘小峰对《国际金融报》记者分析，监管层加强对房地产行业的调控力度，使得银行贷款、房企发债等融资渠道均受到一定程度的限制。另外，今年股市震荡下跌，房企股权质押的融资渠道也受到限制。刘小峰称，这使得房企不得不接受高成本的资金，以便维持正常的经营。
融资成本上涨
据*信托分析师袁吉伟介绍，房地产通过信托公司融资，一般的做法是假股真债或信托贷款，根据项目情况而定。以往，银行向地产公司发放贷款都是通过信托通道来做的，目前信托公司的通道业务做得较少，主要是主动管理业务。“当前，符合条件的地产公司就做信托贷款，不符合的就是假股真债，或者特定资产收益权投资”。
刘小峰告诉记者，房企通过信托公司融资，较基础的操作模式是信托贷款，即投资者投资信托产品，由信托公司向房企发放信托贷款，房企提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。
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