据统计，2018年房企销售榜中*企业有47家涉足产业地产，然而在产业新城、产业小镇、产业园区、产业孵化器等一众入市的产业地产项目中，传统房企的成功作品仍是凤毛麟角。总体来看，战略不清导致争取项目时举棋不定，思路不明造成推进项目时无力可施是优质项目**的重要原因。
引人注目的是，成立仅3年时间的星河产业，作为房地产起家的星河控股集团子公司，却携其成员项目“星河WORLD”，在*六届国家城市发展市长论坛—未来城市模型分论坛上荣获“2018较具潜力产业新城运营商参与者”称号，成为较“年轻”的**企业。本文力图通过分析星河产业的实践逻辑，为征战产业地产的传统房企提供3点启示。
1、定战略，有口号更要有条件**
传统房企进入产业地产市场，面对深耕多年的产业地产商、**支持的平台开发公司、资金雄厚的私募基金、自带产业资源的实体企业等诸多玩家的激烈竞争，“地产”基因房企共同选择了“产城融合”战略，即基于对土地价值的再认知，视“以城聚人、以城促产”为使命，融入城市更新和新型城镇化建设进程，以“空间提供商”专业能力为基础条件和比较优势，完成纵向“空间运营商”延伸、横向“产业运营商”延展的身份转换。不论是从“城市空间提供商”向“城市运营商”转型、从“综合业态布局者”向“产业内核塑造者”挺进的星河产业，还是将“科技小镇”作为进入产业地产突破口的碧桂园，亦或以“智慧城市综合体”打造新一代产城空间概念带动产业地产的华润置地，均是对这一战略的不同诠释。没有**措施支撑的战略目标无异于空中楼阁。
图1产业地产市场进入策略 资料来源：赛迪顾问2018,11
为推进战略落地，手握指南针的星河产业获得星河控股两大支持。
一是组织独立。与其它房企将产业地产作为一个小组、一个部门、一个事业部不同，星河控股将星河产业、星河地产、星河商置作为集团旗下平行的二级公司，三家公司分别专注于产业地产、住宅地产和商业地产，通过赋予星河产业更高的组织地位、更大的自主权力，**其聚焦产业地产赛道不偏离。
二是资源导入。与资金密集型的住宅地产相比，产业地产属于资源密集型业务。星河控股对“幼童”型产业地产业务给予资金和资本支持，除了在星河产业成立之初提供运转现金流外，更是借助星河地产是国内**风险投资机构深创投*二大股东的渊源，联合发起5亿元创业基金，通过定向投资推动被投企业在星河WORLD注册发展，打通一条客源引流渠道。
为破解深圳土地资源瓶颈，**民生服务设施以及重大产业项目实施，深圳围绕存量土地二次开发做文章，近期不断有新政亮相。记者从深圳市规土委获悉，由该委负责制定的《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（以下简称《规定》）已经市**同意予以印发，将于12月1日起实施。《规定》提出，城市更新项目要把不少于15%的土地无偿移交**，**用于落实城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
历史用地处置范围：用地行为发生在2009年12月31日之前
据悉，目前，深圳土地信息核查、历史用地处置的相关政策文件已到期，为此，深圳市规土委起草了《规定》，于12月1日起实施。
城市更新单元拆除范围内用地手续不完善的建成区，同时符合下列要求的，可纳入历史用地处置范围：未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿的（协议明确土地或者建筑物不再补偿的，不属于“未作补偿”情形）；用地行为发生在2009年12月31日之前。
已签订征（转）地协议且土地及建筑物均已按协议进行部分补偿但补偿未完成的用地，不得纳入历史用地处置范围。申请历史用地处置的，原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）应对拆除范围内符合条件的用地一并申请处置。
由区城市更新职能部门负责权属认定
《规定》提出，将核发处理意见书、土地信息核查、历史用地处置等工作的工作主体调整为区城市更新职能部门。
为提升城市更新实施效率，《规定》明确了权属认定中可简化手续的具体情形和可简化的具体手续。对符合深府〔2010〕66号文件规定的处理对象或者国有已出让用地上无合法手续的建筑物，在权属认定中*办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续，由区城市更新职能部门核发权属认定的处理意见书。《规定》还对权属认定过程中涉及的罚款、地价、契税缴交要求进行了明确。
此外，《规定》中提出，城市更新单元进行历史用地处置后，**将处置土地的一定比例交由继受单位进行城市更新，具体比例区分一般更新单元与更新单元分别确定，其余部分无偿移交**。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》及其实施细则等政策文件的要求将不少于15%的土地无偿移交**。前述移交**的土地**用于落实城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
近日，深圳多家银行将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%调至上浮10%。
12月19日，《每日经济新闻》记者走访多家银行网点发现，五大行中，建设银行、工商银行、中国银行已将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%下调至上浮10%，而农业银行和交通银行暂未下调。
那么，首套房贷上浮利率下调政策将会持续多久，部分已经实行下调政策的银行的客服经理告诉记者：“不太清楚会持续到什么时候。”
三家国有行已下调
记者走访深圳多家银行网点了解到，五大行中，有三家银行近日已将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%下调至上浮10%。
其中，中国银行和工商银行客服经理均表示，目前，首套房贷利率已经调整为上浮10%。
“大概在上个月改的，下调了首套房贷上浮利率。”建设银行客服经理称。
不过，农业银行客服经理告诉记者：“目前，我行还是按照上浮15%的标准，有一些银行已经下调到了上浮10%，但现在还没有出台统一的文件，所以还是按照此前的上浮15%来执行。至于什么时候下调，还要等具体文件。”
交通银行客服经理也说道，较基准利率上浮15%的标准暂时还没有下调。
除了建设银行、工商银行和中国银行以外，邮政储蓄银行也下调了首套房贷上浮利率。
邮政储蓄银行一大堂经理告诉《每日经济新闻》记者，现在已经是上浮10%了。同时，该支行客服经理称：“大概在12月11日左右，一两周前调整的首套房贷上浮利率。”
值得一提的是，虽然两家银行都未下调首套房贷上浮利率，但这两家银行的客服经理都表示：“较低可以给到顾客上浮12%。”
下调政策会持续？
部分银行下调了首套房贷上浮利率，那么，这个下调政策将会持续多久呢？所有已下调首套房贷上浮利率的银行的客服经理都摇头称：“不太清楚会持续到什么时候。”
“没有说持续多久，现在政策下来了，只说了什么时候开始。”建设银行客服经理告诉《每日经济新闻》记者。
邮政储蓄银行客服经理表示：“不太好说，银行的政策随时会变，连我们内部都不好说，这个利率的高低还是跟房地产市场有关。”
融360监测数据显示，2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比10月持平；同比去年11月首套房贷款平均利率5.36%，上升6.53%。
2018年11月，上调利率银行数量较上月减少，同时利率回落银行数量也较上月减少，首套平均利率**出现持平，未来整体保持稳定的趋势增强。
值得注意的是，11月深圳地区房贷利率首套平均值仍低于全国平均值。根据融360监测数据，2018年11月深圳首套房贷款平均利率为5.61%，环比上期下降0.18%，利率平均值较上期下降1BP，二套房贷款平均利率为5.86%，较上期持平。
南方日报12月20日讯 记者从珠海市法制局、住建局获悉，20日起，珠海开始实施历史文化名镇、名村和历史建筑保护办法（以下简称“保护办法”）。保护办法明确规定，非国有历史建筑在城市更新和新区建设中被征收或者改造的，将按不低于地块内类似非历史建筑房屋补偿标准的120%对其所有人给予补偿。
目前，珠海拥有**名镇2处、省级名村1处、市级名村22处，普查并登记历史建筑线索336处，并已公布两批历史建筑共92处。此次实施的保护办法，填补了珠海一直缺乏历史文化名镇、名村和历史建筑方面地方性法规的空白。
针对近年来部分地方存在名建筑在城市更新中被突击拆除的情况，该保护办法明确建立预先保护机制。任何单位和个人发现有保护价值的镇、村、建筑物和构筑物，应及时向规划部门反馈，经论证认为具有保护价值的可确定为预先保护对象。预先保护期为一年，期间不得破坏预先保护对象，过保护期未被纳入保护名录的，预先保护自行失效。
为引导全社会加大对历史建筑的保护力度，保护办法明确在城市更新和新区建设中，对非国有历史建筑进行征收的，应给予其所有权人不低于房屋征收决定公告之日征收地块内类似非历史建筑房屋120%的补偿。
保护办法同时注重对名镇、名村和历史建筑的活化利用，鼓励名镇、名村发展文化产业和传统手工业、旅游业，推进历史文化资源与旅游、文化、康养等产业融合；同时放宽历史建筑的改建条件，在不影响消防安全、不突破原有建筑面积高度等前提下，可办理建设工程规划许可手续。“后期将出台历史建筑活化利用的负面清单，哪些能做，哪些不能做，一目了然。”珠海市住建局相关负责人表示
深圳商报讯12月19日讯 12月17日，深圳市规划国土委发布关于公开征求《深圳市地价测算规则》（征求意见稿）（以下简称《规则》）意见的通告。记者了解到，《规则》设置产权政策调节系数，加大对实体经济政策倾斜和支持力度；同时，进一步降低**性住房的地价水平。《规则》提出，“不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”地价均在商品住房用地市场价格的基础上“打一折”，从而进一步降低**性住房的地价水平。
针对不同产权限制的用地，《规则》进行了系统的归纳，新增了“产权限制修正系数表”，结合“建筑类型适用地价标准及修正系数表”，“产业发展导向修正系数表”及“产业项目类型修正系数表”共同使用，能够大幅降低不得转让性质产业用地地价水平，充分体现对实体经济的政策支持。
值得关注的是，为落实*关于“房住不炒”的定位，结合我市2017年出台关于全面深化住房制度改革、建立健全住房**和供应体系的“1+N”政策文件，《规则》新增了公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准，并专门设置了“不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”产权调节系数，进一步降低**性住房的地价水平。
在地价管理层面，支持多渠道供应安居型商品房、人才住房的政策要求。
此外，结合我市当前土地集约节约，**管廊，地下轨道，地下经营性空间等不同功能土地立体利用的强烈要求，《规则》新增了“地下轨道、地下**场站、综合管廊和连接两宗地块的对外开放的公众地下通道”这一特殊类型的地价空间利用调节修正系数为0.1；同时针对一般性的地下空间也将调节系数从0.5降低到0.3，加大对立体空间开发利用的支持，鼓励土地的集约节约利用。
深圳市规划国土委方面指出，《规则》的发布旨在统一深圳市地价管理体系，简化地价管理和测算规则，统一深圳市地价管理体系，简化地价管理和测算规则。
同时，《规则》充分发挥了市场在资源配置中的决定性作用，进一步推动土地供给侧结构性改革，支持我市实体经济、民营经济发展和产业转型升级，进一步**民生项目用地
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