据中国之声《新闻纵横》报道：棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，党***高度重视。然而在河北省保定市的市中心地段，2015年启动的“保定市大世界棚户区改造片区”，本应交房完工却至今仍未拆迁，导致已签订拆迁补偿协议的几百名居民怨声载道。
这个保定市民生项目，距离保定市委市**不足300米，已连续三年写进保定市**工作报告。中国之声记者调查发现，棚改项目一直无法推进的主要原因是，相关部门和国有企事业单位之间利益牵扯，互相推诿，公产单位争当“钉子户”。
业主房子早已腾空，回迁地块还没开拆?业主：没拆的都是公家的！
周女士原是保定市裕隆街97号市外贸宿舍的居民，2016年1月，她和保定市竞秀区住房和城乡建设局签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，协议约定将在36个月内对周女士一家进行回迁安置。三年过去了，她和邻居们早已腾空了房子，但相关区块还没有开始拆。
周女士：我们这三栋住户都已经搬迁完了，没有拆迁的都是公家那一部分，就是儿童医院、一栋外贸的办公楼、农委的办公楼，但它们也都搬清了，为什么还没有拆？说三年就搬回去，这都三年了，拆还没拆呢。
项目启动三未动工，高龄业主租房困难多?老人：我看这里面有问题！
在保定市竞秀区东风路和朝阳大街交叉口东行200米路南，中国之声记者看到，这里距离保定市委市**不足300米。在蓝色围挡内，十几栋楼房早已破烂不堪，围挡上有些模糊的字迹告诉人们，这里是2015年启动的保定市大世界棚户区改造片区。
今年已经83岁的申汉铮老人告诉记者，他和老伴在外租房已经三年，当时签协议约定的36个月回迁，如今人去楼空，院内却杂草丛生，没有任何动工的迹象。
申汉铮：我们到现在三年多了，现在看来对我们进行了欺骗，原来预计现在应该是把更换的楼已经盖好了。我看着这里面有问题！
多位知情的被拆迁居民称，该项目迟迟不能推进，主要是涉及的公产单位难以拆迁，相关部门互相推诿。
和申汉铮一批签订协议的刘来战告诉记者，三年来，已经有十几位老邻居去世在外边，再也没**会回到生活了一辈子的地方了。如今，迁出去的这些人年龄越来越大，很多人怕晦气都不愿再租房给他们，有儿女的还好，孤寡老人连住处都快没着落了。采访中，多**民表示，心里既委屈又气愤。今年74岁的被拆迁居民谭（音）女士说：
谭女士：刚开始我们找房也费劲，找了好多地方，租人家的房子，都是凑和事，这家里的家具都是我们自己的，有些东西也不敢给人家弄，不如住自己的房子。
据了解，该项目一期以回迁安置房为主，涉及120多户，近500人，二期涉及700多户，近3000人。一期约定今年年底交房，由于项目一直无法推进，至今没有进入建设阶段。
拆迁区域5家企事业单位至今仍未腾退，棚改指挥部作用有限难推动
保定市大世界棚户区改造回迁安置房项目涉及拆迁的住宅主要是十几栋的保定市外贸局宿舍楼，除几户业主不在国内的情况外，其余110多户居民几乎全部签订了拆迁补偿协议。而涉及到保定市农委、科技局、药检所、外贸办和市儿童医院等5个企事业单位的办公楼，至今仍未完成腾退办公场地和土地及资产的核销工作。
保定市大世界片区提升改造指挥部相关人员透露，这个片区内的企事业单位都有归口部门，涉及的部门比较多，虽然市里成立了指挥部，但指挥部发挥的作用非常有限，甚至协调不了任何单位。
指挥部相关人员：根据这几年的运作，指挥部基本上就是住建局派了几个人单独的工作，现在出现的问题就是对其他的部门，咱们指挥部不能说推不动，就是说有难度。
棚改项目各方有难处，动了谁的奶酪也不好受
指挥部的相关人员透露，该项目不能说**不重视，但各有各的难处。目前，市**已经意识到，光靠指挥部来推进项目，是推不动的。
指挥部相关人员：在解决的过程中，因为咱们的外贸办公楼产权归的商务局，但是它住了一些国有的公司，它住了11家企业，有集体的，有国有的，有搞外贸的，有搞内贸的，它这几年以来一直都是靠租金在生活，这一拆，就没有这个收入来源了。办公场所咱们提供不了，后来多次跟市**反映，由财政局来办，但财政局有条文，市**让它走破产，走破产需要两千多万，财政局没有2018年的财政预算给它。财政部也有规定，这属于国有的办公场所，国有资产，就不允许你企业在这里头再占有。我给你提供什么啊，属于国资委的国资委带走，属于商务局的商务局带走，你就得给我腾出来，所以这个问题谁来解决？
再比如保定市儿童医院被儿童医院托管后，在他址新建了院址并于两年前投入使用，但由于保定市**承诺的相关建设资金及1000万元贴息贷款无法兑现，保定市儿童医院仍将B、CT等一批医疗设备存放于旧址，希望**兑现承诺后再进行彻底搬迁。
记者发现，五家单位作为市属企事业单位，本应无偿腾退办公场所，其所占土地因为划拨性质，也应直接由区有关部门直接收回核销。但部门利益一定程度上影响了这些工作的高效推进，进而导致回迁安置项目无法开工建设。
更大阻力：相关单位所占土地的顺利核销?虽然都是**单位，角度不一样
除了办公场所和资产手续不能腾退核销之外，更大的阻力来自于相关单位所占土地的顺利核销。保定市国土资源局有关负责人告诉记者，按照现行土地政策，这五个单位所占土地为划拨土地，应由保定市财政局作为资产管理方（业主）直接进行土地核销手续，重新收回，之后可直接进行土地招拍挂流程。而保定市财政局相关负责人则告诉记者，作为资产管理者，要保证资产的价值，虽然以前是划拨土地，但如果要收回，应由保定市土地储备中心按市场价值对有关单位予以补偿，之后财政部门才能进行土地核销手续。
财政局：按程序，因为我们收了它的资产，我把你安排到别的地方去，评估这项工作实际上早完成了，包括安置。现在的焦点，因为核销这些资产，可能在指挥部工作上推进的时候，因为立场不一样，我们是站在业主的角度，它是作为一个开发商的角度，虽然都是**的单位，但是站在工作的角度是不一样的。
兼任的指挥部工作人员难能完成任务，机构空转损害的是公共利益
记者调查发现，保定市大世界片区提升改造指挥部从**到工作人员，由于都是兼任，自身又承担着很多其他重要工作，所以督促或督办指挥部有关工作的效率并不尽如人意。知情人士透露：
指挥部相关人员：你从会议纪要上就看到，（上级**）光2016、2017年的专题会议研究较少不下于三次，你说他没开会吗，开了，布置了吗，布置了，没完成，它都有原因，他推不动。
相关会议纪要显示，为了推进该项目，文件里明确了各单位的任务分工和完成时限，还成立了工作专班，但要求2017年12月底完成的7项工作中，有6项工作都没有完成，大多涉及公产单位的土地及房产核销。
针对这些问题，保定市**也曾多次召开专题会议研究，也以市**会议纪要的形式明确了各部门的职责和任务。然而，即使这样，遇到的难题仍然一直在指挥部空转。棚改项目涉及成百上千居民的切身利益，机构空转损害的是公共利益。这个项目如何高效推进？中国之声将持续关注。
截至11月29日，纯商品住宅期房存量达33530套，同比去年增长189%，供应井喷、滞销是主因
继土地单日成交12块地、成交总价316.46亿元刷新纪录之后，又迎来住宅供应高峰。11月27日，9个住宅项目获得预售许可，合计3969套房。事实上，已连续多月供应井喷，在销售不佳的情况下,库存量也随之增长。据中原地产对纯商品房（包括限房价项目，不包括共有产权房）的统计数据显示，截至11月29日，纯商品住宅期房存量增长189%。
近4000套住宅获预售入市
11月27日，9个住宅项目获得预售许可，合计3969套房。获准入市的住宅项目主要为限房价项目，包括佑安府（佑安家园）、碧桂园琅辉（琅辉小区）、**·悦欣汇（悦欣嘉园）、中海云筑（云锦佳园）。过去两年土地市场供应集中体现在限房价地块。而今年，这些土地的供应逐渐开始反映到住宅房源数量上。从6月开始，限房价项目不断涌入市场。
从此次获准入市的项目来看，虽然只有9个项目，但是单个项目供应量均不小。
据市住建委网站信息显示，位于大兴区庞各庄的中海云筑（云锦佳园）共有997套住宅获批，而位于丰台区西铁营佑安府（佑安家园）则有646套住宅获批。其中，佑安府是三环内少有的新建住宅。此次获批的单价从75295.02元/平方米至83431.99元/平方米不等，均未过较高限价83432元/平方米。而位于朝阳区管庄乡的共有产权房城志畅悦园此次获批的住宅达到656套。
这与以往“小步快走”的拿预售证的方式截然不同，带来的结果是市场供应井喷。据中原地产研究中心统计数据显示，11月（截至27日），供应住宅达6218套，10月供应住宅为8918套，9月供应住宅为7570套。
扎堆供应，去化难
“按照较近入市的节奏看，未来2个月，还将有1万-2万套限房价项目入市，预计2018年，限房价项目积压库存的货值过1000亿。”中原地产**分析师张大伟表示，从网签数据看，因为部分限房价项目刚取得预售证，合计网签只有3391套，签约均价为48885元/平方米，按照这个比例计算，网签销售率只有18.3%。即使计算所有入市项目的真实销售，平均去化只有三成多,相比之前的加上成继续下滑。
张大伟表示，目前，限房价项目市场分化明显，部分接近**，而部分去化不足两成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限房价项目一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常慢。
据市住建委网站查询，商品房可售住宅期房为54807套，未签约的住宅现房为16219套。
而据中原地产对纯商品房（包括限房价项目，不包括共有产权房）的统计数据显示，截至11月29日，纯商品住宅期房存量达33530套，同比去年的11619套，增长189%。而从近三个月纯商品住宅期房存量套数来看，也呈现上涨的势头，9月至11月，存量套数分别为26690套、30648套、33530套。
据业内人士分析认为，与去年相比，市场存量增加，除了住宅供应连续几个月上涨之外，销售去化压力也是导致库存增长的原因。张大伟表示，随着后续供应量继续上升，尤其是在个别区域内，限房价项目扎堆供应，在去化难度加大的前提下，不排除有价格战的可能。
2018年*四季度即将步入尾声，房企对市场的预期仍在不断变化。有些房企全面收紧各项开支，铺开了长期“过冬”的架势;有些房企却以一副“**”姿态，在土地市场大手笔“抢地”。
2018年11月26日，（楼盘）市国土局一天内推出13宗土地，除一宗流拍外，另外12宗土地收到近50家房企报价，而在多家房企现场轮番竞拍之下，当日，土地市场创下316.46亿元成交额、成交建面约163.29万平方米，刷新了乃至全国土地市场单日土地成交记录。
一般而言，作为**城市，对全国房地产市场具有深远影响，但土地市场这一波高温行情，却与房地产市场整体下行趋势有所不同。
据克而瑞数据显示，在整个房地产政策调控坚持不放松的大环境下，2018年**月房企拿地策略普遍处于谨慎态度，甚至包括**房企土地储备均呈现小幅收紧态势。据蓝鲸房产梳理发现，中国恒大(HK：03333)、万科(SZ：000002)、融创中国(HK：01918)等规模房企新增土储同比均有下降。
那么，土地市场真实的状态究竟是怎样的?“土地储备”作为房企未来销售表现的定量指标之一，2018年**月又呈现出哪些新的特点?对此，蓝鲸房产展开多维度分析调研。
仅11月27日，12家房企公告显示，融资规模共计280亿；机构认为，海外融资成本高但需求未减
时至年末，又到了房企发债的高峰期。
中原地产研究中心统计数据显示，11月（截至11月28日），全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经过1000亿。
中原地产**分析师张大伟分析认为：“从楼市调控政策看，较严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，四季度对于房企来讲较重要的工作将是融资。”
大额融资频现
仅仅11月27日一天，12家房企发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行，累计规模约280亿。
而进入11月份以来，有30余家房地产公司发布了境内外融资公告，既有行业**，也包括民营企业，融资类型包括增发、**票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式，总规模过1000亿元。
在年末发债的窗口期，不少房企发行大额融资。11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，将发行100亿元的中期票据，已经完成注册。
此外，11月23日，泰禾集团与光大信托合作，光大信托将为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。11月13日傍晚，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不过80亿元的公司债券。
“对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，对资金需求上涨。回款难，房企增加融资的需求明显上涨。”张大伟这样解读。
**房企成本低
对于公司债券来说，实力房企的发债成本相对较低。例如，龙湖20亿元公司债券票面年利率仅为4.8%；**置业拟发行的25亿规模公司债券票面利率询价区间为4.0%-5.0%，融资成本相对较低。
而对于一些发展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集团拟发行10亿规模公司债券，票面利率7.90%，虽然相比于**房企偏高，但是也属于常见的利率区间。
国内融资成本较为平稳，而海外融资成本却升高。近日时代中国和弘阳地产发的两笔美元债票面利率都达到10%以上。其中，弘阳地产高达13.5%的票面利率位处**。同样，时代中国3亿美元**票据于昨日在中国香港联合交易所上市发行，票据利率为10.95%，属于上述发行的公司债中票面利率较高的房企。但是，同样是3年到期的美元**票据，弘阳地产的票面利率比时代中国还要高出2.55%。
“虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，压力非常大，但是，房企在资金压力下，需求量依然非常大。”张大伟分析称。
借新还旧居多
年底，面临债务的集中兑付，偿还旧债也成为不少房企发债募集资金的主要用途。其中，美的置业将发行的10亿元公司债全部用于偿还公司有息债务，不用于购买土地。上市仅4个月的弘阳地产也将发债所得款项净额用于现有债务进行再融资及一般公司用途。
Wind数据显示，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模*二大。
从11月份这210只需要兑付的债券来看，共有200个不同的发行主体，即只有少数发行人有2只或以上的债券需要偿还。其中资本货物行业的发行人数量较多，达84家。紧随其后的就是房地产行业，数量也达27家。
业内人士预计，随着时间的推移，后期提前兑付、回售等或许还会增加，预计12月份需要偿还的规模会更大。
事实上，除了万科、保利、碧桂园等少数房企能做到连续多年净经营现金流为正外，更多房企的净经营性现金流为负。
11月28日，弘阳地产（01996.HK）宣布拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的**票据，年利率为13.5%。这是弘阳地产今年7月上市以来**发行美元债，弘阳地产拟将该笔款项用于为现有债务再融资，并用于一般企业用途。不排除或根据市场状况、**政策变更或其他因素调整其计划。
这被业内人士视作企业解决现金流的举措，由于弘阳地产上市时间短，企业信用评级仅为B，因此发债利率偏高。
反观恒大（03333.HK），近期在离岸市场发行多期美元债，由于票息较高，引起市场较大关注。10月31日，恒大发行三期合计18亿美元债，其中2年期，5.56亿，票息11%；4年期，6.45亿，票息13%；5年期，5.90亿，票息13.75%。其中许家印及一致行动人合计认购10亿。11月19日，恒大再增发一笔2年期2亿元美元债，票息11%。
10月以来，发行美元债的房企包括正荣地产、恒大、华远地产(600743,股吧)、雅居乐、合景泰富、弘阳等，其中融资规模较大是恒大、较小为正荣地产；融资成本较高为恒大的13.75%，较小为华夏幸福(600340,股吧)的9%。
对此，同策咨询研究院**分析师张宏伟认为，发债利率走高，表明房企有资金缺口、短期偿债压力大。从企业项目净利润率角度看，房企正在保现金流而放弃利润。在利润与现金流量大财务核心因素的博弈过程中，有房企已经开始重视现金流。
但他同时指出，进入11月，房企发债审批速度确实加快了，但这并不意味着房企融资环境出现了大的改变。10月份房企融资情况比过往下跌了50%，这也有可能导致11月融资猛增，资本市场实质上没有发生变化，行业资金链仍然紧张。实际上，房企发债数量猛增，不能解决资金根本问题，只是个别企业根据自身情况的决策。
利润与现金流之辩
2016年开始，各地房企项目开发自有资金比例提升，无形中提高了房企资金流门槛；此外，梳理财报可见，房企的短期偿债压力不小。亿翰统计数据显示，房企**次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；*二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。
综合财报、第三方机构数据显示，截至2018年6月30日，恒大以2985亿元的短期借款余额居行业前20强房企**，比*二名碧桂园多了1896亿元，短期偿债规模远**行业其他公司，短期偿债压力巨大是恒大近期高成本融资的主要原因；前20强中有?15家房企的短期借款余额低于500亿元，其中保利的短期借款余额低于500亿元，为331亿元。
短期借款余额与销售规模呈现出一定的相关性，销售规模越大的公司其短期借款余额往往也更大，即负债率要走高。换言之，房企扩张、赚取利润的同时，现金流是横亘在他们面前的一道难题。
如果将近期发行高息美元债的企业做一个多项财务数据对比，可发现这些企业近年的利润在走高，现金流却捉襟见肘。
以雅居乐（03383.HK）为例，该公司于8月15日发行一笔4亿2年期美元债，票面利率9.5%。从雅居乐每年收获的净利润来看，2016年为22.8364亿元，到2017年飞速发展到60.2524亿，2018年上半年37.5895亿。从经营活动产生的现金流来看，2016年雅居乐为68.8659亿，2017年时为29.5252亿，2018年上半年却成了-69.9367亿。
再以闽系房企正荣地产（06158.HK）为例，该公司于10月19日发行一笔7000万3年期美元债，票面利率12.5%。从净利润来看，正荣地产2016年净利润数额为11.8326亿，2017年14.0888亿，在2018年上半年完成8.4036亿。从经营活动产生的现金流来看，正荣地产2016年、2017年分别为-2.13亿元、-4.5亿元。
与此同时，房企的融资能力在减弱。而从筹资活动产生的现金流量净额来看，合景泰富（1813.HK）2017年数额为249.7195亿，2018年上半年为68.3466亿。华夏幸福2016年筹资数额为253.9375亿，2017年为570.9832亿，2018年上半年是-97.203亿，**季度-111.1313亿。但雅居乐却表现相反，该公司2016年筹资净额18.7331亿，2017年达到107.5824亿，2018年上半年为173.4336亿。
事实上，除了万科、保利、碧桂园等少数房企能做到连续多年净经营现金流为正外，更多房企的净经营性现金流为负。现金流状况将加速房企改变经营与发展模式。这在近期房企加速融资与回款上表现更为明显。
房企意识转换
“地价4.2万元/平方米，4.6万元/平方米就卖了。”浙江一名房企人士透露，该公司此前的高价地项目，目前面临限价与限购，但为了回款，也不得不按照**审批的价格出售，“每一天的资金成本就要几十万，能回收多少是多少”。
这样的情况也同样表现在房企对融资的态度上。据券商人士透露，过去房企在资金成本上还有讨价还价的余地，现在大部分只希望能贷款或者融资，以解决现金流问题。
为了应对不断提升的杠杆率，房企或将放缓拿地，加速项目资金回笼，降低财务风险。这也从侧面反映了各地陆续出现的土地流拍现象。
上述业内人士指出，房企目前整体运营模式面临转型，源自行业自身的调整。在2015年前后宽松的贷款环境下，高周转、高负债是房企实现规模扩张的主要手段；调控之后较大的变化是，前20强房企去年的融资成本一般在5%左右，目前却普遍在10%左右。
而过往资本市场看重的土地与可售货源，也不能成为房企融资抵押的优质资产。一名房企人士透露，中小型房企现在的融资成本甚至达到了20%-25%，但在今年面临偿债高峰的前提下，房企不得不想尽办法融资，“短期内牺牲项目利润也没办法”。
今年以来，上市房企出现危机的已不止一家。中弘股份(000979,股吧)于11月16日进入退市整理期，该公司累计逾期债务本息合计金额已经达到78亿元；11月14日，华南的房企粤泰股份也发布公告称，由于公司及下属子公司部分因涉及借款纠纷导致银行账户被冻结、部分资产被查封。
如果说恒大高息发债是为了保住现金流，那么房企不再紧抓利润单项指标或许是行业经营思维转变的另一个信号。
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