较近，土地市场又有1宗地流拍，这是今年流拍的*7宗地，总数是2017年的3倍还要多，创2012年以来较高纪录。不仅，上海、广州、杭州、南京等热点一二线城市今年以来也有多宗土地流拍。
有研究机构的统计数据显示，今年1~10月，全国300城住宅用地流拍地块宗数为543宗，同比增加77%；流拍地块宗数占推出地块宗数比值为6.8%，较2017年的3.5%提高了3.3个百分点；流拍地块总规划建筑面积为6613万平方米，是2017年的2.1倍。
今年全国土地流拍频发，主要原因是房地产市场的调整和房企资金压力的增加。随着楼市调控持续深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，在地**企、房价上涨预期被抑制的背景下，房企的利润空间被压缩，拿地意愿降低。同时，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，再加上房企融资渠道持续收紧、融资成本不断提高，加杠杆购地被严控，房企拿地更加谨慎，有的会根据当地**的限价反推拿地的技术指标，保证能算得过账的才会出手；有的土地储备充裕的主动选择放缓拿地；有的资金压力大的被迫放弃拿地。
不过，土地流拍的增多并不代表房企对土地市场悲观了，只能说房企更加理性了。因为那些流拍的土地大多是动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块，而地理位置优越、条件较好的优质地块依然是房企争抢的对象。
以为例，较近出让的13宗地中，除1宗流拍外，有12宗顺利成交，数十家房企参与现场竞拍，还有多宗住宅地块竞争激烈，竞价次数多达50轮以上，更有地块溢价率接近50%，当日卖地316亿，创出单日土地成交历史纪录。但以此认为土地市场回暖还为时尚早。因为当天出让的土地数量较多，显得参与房企总量较多，但每宗地较多也就5、6家主体竞争，有4宗地只有2家报价，这与前两年动辄十几家主体争抢一块地相比少多了。另外，溢价率较高的地总价并不高，总价较高的地虽然竞争同样激烈，但溢价率并不算高，多数在20%左右，还有多宗地溢价率只有不到2%。
临近年底，多地地方**为完成供地计划开始加大供应，土地市场迎来供应高峰，有补库存需要的房企仍会根据自身实力与发展规划精挑细选，“优质地块遭争抢，非优质地块流拍”的现象仍将继续上演。不过，地方**也在尽力减少土地流拍的发生，如此次增加了地段优质地块供应，将今年1月曾流拍的两宗共有产权房用地调整为限竞房用地后，销售限价也大幅上调，为房企预留了一定的利润空间，同时对购房者资质要求变宽松，房企去化压力减小，此外还实行“共用保证金”出让新规，降低了房企的资金压力，重新调动了房企的积极性。这种微妙的变化在未来的土地市场上将会继续上演，随着地方**与房企的博弈持续，土地市场有望持续回归理性并平稳运行
2018年11月初，万达集团在与兰州市**签订协议，兰州万达城将落户该市，双方共同打造“一带一路”文化旅游新品牌。这是时隔一年多后，“万达城”再度回归到人们的视野中。
“万达城”是万达集团的*四代产品，曾被视为万达发力文旅产业、实施转型的重要抓手。过去几年，万达集团上马多个万达城项目。万达集团董事长王健林曾豪言，万达城的存在，要让上海迪士尼“20年内盈不了利”。
2017年，万达遭遇资金链危机，除了大量出售海外项目回笼资金外，在当年7月的“世纪交易”中，万达还将旗下13个文旅项目91%的股权售予融创，作价438.44亿元。此后，万达甚少提及文旅。
今年10月，万达对“全面退出文旅”产业的说法进行辟谣。不到一个月后，兰州万达城签约，成为“世纪交易”后，万达上马的一个大型文旅项目。此前，万达还曾与陕西延安、贵州签署协议，拟开发红色小镇项目。这些动作都预示着，万达在文旅领域仍有想法。
近几年，万达文旅业务大起大落，既与该项业务的特点有关，又似乎“身不由己”，这背后的逻辑是什么？经历了战略、人员调整的万达文旅，将以何种面貌再现？这项业务还能重现以往的辉煌吗？
从叫板迪士尼到打包甩卖
文旅项目是万达商业旗下的*四代产品，主要产品形态是万达文化旅游城，即万达城。与*三代产品万达广场相比，万达城主要布局在一二线城市和旅游资源丰富的城市，项目体量更大，业态也更为丰富，投资额动辄数百亿。
以2016年开业的南昌万达城为例，项目的总建筑面积达到480万平方米，其中包括文化旅游、商业、酒店、住宅等业态。可售部分过280万平方米，大部分为别墅，少部分为商铺，总投资额近400亿。
经过一段时间的试水，从2014年起，万达在国内先后启动十多个万达城项目，王健林也在多个场合推介这一产品，其风头一度胜过拳头产品“万达广场”。
按照王健林的说法，万达城与万达的转型息息相关。
成立于1988年的万达集团，以房地产业务起家。从1993年开始，万达实施了4次重大转型，**次转型的方向分别为：从地方走向全国、从住宅地产转向商业地产、从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。
万达的*四次转型始于2015年初。王健林表示，这次转型分两方面：从空间上看，万达从中国国内企业转向跨国企业；从内容上看，万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。王健林曾在2015年7月表示，在万达集团转型发展战略中，文化旅游将会是其中重要的支柱，而各地在建的“万达城”则是较鲜明的体现。
2016年5月，王健林在央视《对话》栏目中叫板迪士尼，声称万达文旅项目的存在，将使迪士尼20年内无法在中国内地市场盈利。
仅仅一年多后，事情就出现变数。
2017年7月19日，万达、融创、富力三方完成一份“世纪交易”。万达将旗下13个文旅项目91%的股权售予融创，作价438.44亿元；同时将77家城市酒店的全部股权售予富力，价格为199.06亿元。其中，文旅项目的运营仍然由万达来主导。
此次交易十分突然。仅仅半个月前，万达在云南昆明新签约三个投资项目，包括昆明万达城。而昆明万达城就在此次交易中被出售。
当年6月，万达还悄然退出了长白山文旅项目。
自此，万达旗下已经开工的大型文旅项目，仅剩青岛东方影都一个。此前已经签署框架协议的、、惠州、乌鲁木齐文旅项目，后续已无进展。
负债率高企、资金链吃紧，是“世纪交易”发生的直接原因。2017年，金融机构对万达的贷款进行严格审核，影响了放贷节奏，导致很多项目资金链紧张，部分海外项目还遭遇停贷。“世纪交易”后，万达陆续将海外房地产项目出售，用于减轻债务压力。直到今年，万达的债务负担才大大减轻。
“一口吃不成胖子”
尽管万达方面**公开否认过这一产品，多数分析人士仍然认为，万达对文旅项目的大幅减持，还与其重资产、回报周期长的商业模式有关。
据悉，万达启动的文旅项目投资规模普遍大（单个项目的投资额多在300亿以上），回报周期多在5-8年，部分甚至在10年以上。与传统的住宅开发模式相比，对资金的需求更加庞大，且对开发和运营能力有着很高的要求。
据兴业研究的统计，在2016年底的时间节点上，万达在建文化旅游综合体数量为8个。这带来的资金压力不容小视。为此，万达采用滚动开发的模式，撬动资金杠杆。具体而言，先销售项目中的可售部分（通常为住宅和商铺），通过这部分资金支撑后续的开发和运营，从而尽可能实现单个项目的资金平衡。
为此，万达对前期项目的周转节奏要求较高。比如，南昌万达城于2013年6月18日开工，不到3个月后的9月7日，就传来“首期商铺成功开盘**”的消息。即使有**审批“开绿灯”的因素，这种节奏在房地产业中也难以想象。
但由于文旅项目的后续运营周期长，不确定因素多，该模式很难实现理想的效果。某不愿具名的房企人士向21世纪经济报道表示，文旅项目的体验式消费业态多在室外，容易受到天气等因素的影响，如南方的雨季、北方的冰雪季等。这都会给项目的运营收益带来变数。
他还表示，文旅项目虽有标准化的部分，但也要结合当地的自然、文化资源进行设计，前期也需要大量的考察时间。因此，运营商对这类项目的布局十分谨慎，布局节奏普遍较慢，“一口吃不成胖子”，他说。
开发运营模式
2015年，总投资达550亿元的成都万达城项目上马。成都万达城投资公司总经理聂和平在接受媒体采访时坦陈，短期看，就算是把成都万达城所有可售物业算上，550亿的投资也不可能达到收支平衡。长期看，把今后持有物业的租金和游乐园门票收入纳进来，也至少需要15~20年。
聂和平表示，万达对于成都万达城项目短期是不计算**率的，而是把打造一座*旅游目的地当作事业来做，万达要的是未来市场。按计划，前3年要投入70%资金，即约400亿用在开发成本、游乐设施采购等方面。目前主要考察两个指标：一是维持现金流稳定，保证开发可持续性，二是保证开业时间。
上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，文旅项目的开发运营模式完全不同于传统房地产，如果不能引入资金合作方，重投资、长周期的特点很容易成为运营方的压力。
他表示，从所谓的旅游地产到文旅地产，这些年来，传统开发商甚少有转型成功者，相反，受到拖累的情况却十分常见。比如，已确定退市的中弘股份(000979,股吧)，就曾在多个旅游地产项目上遭遇“滑铁卢”。传统房地产企业中，仅有华侨城等少数企业实现了文旅和地产项目的协调发展，但这是建立在其作为央企的雄厚资金实力基础上，且华侨城做文旅的步伐十分稳健，没有“大跃进”的情况。
虽然遭遇挫折，王健林并未放弃在文旅领域的野心。“世纪交易”后的仅仅一个月，王健林就到甘肃考察，并表示将加大在甘肃省的投资力度，新建包括兰州万达城在内的10个项目。
2018年11月初，万达集团在与兰州市**签订协议，兰州万达城将落户该市。项目占地约1300亩，总投资近300亿元，计划2019年开工，2021年开业。时隔一年多后，熟悉的“万达城”再度回归到人们的视野中。
今年9月和10月，万达还分别与陕西延安、贵州签署框架协议，拟开发红色小镇项目。再算上已经落成的青岛东方影都项目，万达的文旅产业有再度起航的架势。
万达在近期的一份声明中明确，作为中国较早进入文化旅游产业的**者，万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景，今后万达将继续投资文旅产业。
全国较大长租公寓供应商之一的自如集团在完成“不涨价”承诺期之后，重新启动了续约浮动价格。
11月30日，媒体报道，微信朋友圈流传出一份《续约涨幅规定》补充通知。其内容显示，12月1日起，自如将取消不涨价及续约涨幅不过5%限制，且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格较高涨幅为10%。
一位自如管家向记者表示，上述文件属实。12月1日起续约涨幅5%~10%。12月1日前签约，租金续约涨幅仍维持5%以内。
另有自如管家表示，自如相比其他长租公司价格确实稍微高一点，除了租金，还包含租金10%的服务费。
自如相关人士表示，现在租客的续约量比较大，但是每一个人，每一个房子的情况都不一样。由于调控，部分区域价格其实已经比市场价格低了很多，被低估了。后续会把整个平均的涨幅做一下调整，使平均涨幅做到一个平衡。
该文件中称，2018年8月20日，自如承诺未来2个月全国续约涨幅不5%且不涨价，承诺期内，续约均价已低于新签约均价5%~10%。此项规定生效期为12月1日凌晨，要求在此之前跟客户确定了续约价格的自如管家，要尽快签约。
不过，自如方面给出的回应称，维持续约价格平均涨幅不5%。
自如方面指出，自如8月20日承诺将在未来两个月保证收出房两端价格稳定、供给平稳，为市场提供房源约8万间（存量房源退租加上新增供应），新增投放市场的房源会维持环比7月平均租金不涨；全国九城续约房源租金涨幅不过5%。目前承诺期已1月。
针对“全国九城续约房源租金涨幅不过5%”的承诺，自如在2个月的承诺期满后，又主动延长一个月，公司数据显示自如全国续约价格平均涨幅实际仅为2.3%，远低于承诺的5%。
自如称，未来，为了继续贯彻落实协会及主管部门关于稳定市场租金的指导意见，并考虑企业长效稳定经营，自如将继续完善价格管理体系，维持租金相对合理稳定，全国九城租客续约价格平均涨幅不5%
仅11月27日，12家房企公告显示，融资规模共计280亿；机构认为，海外融资成本高但需求未减
时至年末，又到了房企发债的高峰期。
中原地产研究中心统计数据显示，11月（截至11月28日），全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经过1000亿。
中原地产**分析师张大伟分析认为：“从楼市调控政策看，较严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，四季度对于房企来讲较重要的工作将是融资。”
大额融资频现
仅仅11月27日一天，12家房企发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行，累计规模约280亿。
而进入11月份以来，有30余家房地产公司发布了境内外融资公告，既有行业**，也包括民营企业，融资类型包括增发、**票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式，总规模过1000亿元。
在年末发债的窗口期，不少房企发行大额融资。11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，将发行100亿元的中期票据，已经完成注册。
此外，11月23日，泰禾集团与光大信托合作，光大信托将为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。11月13日傍晚，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不过80亿元的公司债券。
“对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，对资金需求上涨。回款难，房企增加融资的需求明显上涨。”张大伟这样解读。
**房企成本低
对于公司债券来说，实力房企的发债成本相对较低。例如，龙湖20亿元公司债券票面年利率仅为4.8%；**置业拟发行的25亿规模公司债券票面利率询价区间为4.0%-5.0%，融资成本相对较低。
而对于一些发展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集团拟发行10亿规模公司债券，票面利率7.90%，虽然相比于**房企偏高，但是也属于常见的利率区间。
国内融资成本较为平稳，而海外融资成本却升高。近日时代中国和弘阳地产发的两笔美元债票面利率都达到10%以上。其中，弘阳地产高达13.5%的票面利率位处**。同样，时代中国3亿美元**票据于昨日在中国香港联合交易所上市发行，票据利率为10.95%，属于上述发行的公司债中票面利率较高的房企。但是，同样是3年到期的美元**票据，弘阳地产的票面利率比时代中国还要高出2.55%。
“虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，压力非常大，但是，房企在资金压力下，需求量依然非常大。”张大伟分析称。
借新还旧居多
年底，面临债务的集中兑付，偿还旧债也成为不少房企发债募集资金的主要用途。其中，美的置业将发行的10亿元公司债全部用于偿还公司有息债务，不用于购买土地。上市仅4个月的弘阳地产也将发债所得款项净额用于现有债务进行再融资及一般公司用途。
Wind数据显示，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模*二大。
从11月份这210只需要兑付的债券来看，共有200个不同的发行主体，即只有少数发行人有2只或以上的债券需要偿还。其中资本货物行业的发行人数量较多，达84家。紧随其后的就是房地产行业，数量也达27家。
业内人士预计，随着时间的推移，后期提前兑付、回售等或许还会增加，预计12月份需要偿还的规模会更大。
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