在房地产调控政策持续作用下，加上年底楼市观望情绪加剧，全国住宅市场整体供大于求矛盾加剧。18日，易居房地产研究院公布的数据显示，受监测的100个大中城市住宅库存连续三个月环比上升。
易居方面发布的数据显示，截至2018年11月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米，环比增长2.5%。观察历史数据，2018年9月开始，百城库存规模出现近三年来**显着攀升态势。10月至11月继续保持增长态势。总体上看，库存走势迎来拐点，2018年四季度正步入上行通道。
截至2018年11月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2713、22780和19298万平方米，环比增幅分别为8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分别为23.7%、-4.9%和1.7%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从同比增幅数据看，*城市在连续34个月库存同比下跌后，自2018年6月**出现同比正增长态势，7月至11月继续同比正增长，这意味着*城市正进入补库存阶段。二线城市虽然保持同比下跌，但跌幅持续收窄。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前**出现同比正增长现象。
严跃进指出，观察历史数据，11月推盘规模创下了历史较高水平。“这说明房企年底需要冲刺业绩，推盘节奏有所加快。从侧面也说明，11月预售证管控的力度相对小，部分积压的高价楼盘正密集入市。从购房者的角度看，近期房源可选的机会也在增加”。
从供求关系来看，11月，100个城市新建商品住宅供应量为5930万平方米，而成交量为4858万平方米。在以往连续9个月出现供小于求的态势基础上，9月**出现供大于求态势，10月至11月继续保持此类态势。
“房企普遍重新面临去库存的较大压力”。严跃进认为，从去化周期来看，截至11月，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.5个月。“这也意味着市场消化完这些库存需要9.5个月，该数值相比10月的9.2个月有所增加。从趋势看，当前存销比正开始走出历史低位，且开始小幅反弹”。
整体来看，严跃进认为，2018年9月至11月全国百城库存数据持续上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。“库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。当然从另一方面看，库存规模增加，一定程度上也缓和了当前城市库存不足和缺货的矛盾，同时也增加了购房者议价的空间”。
“12月房企申领预售证的积极性依然很高，供应规模依然会放量”。他进一步分析预测，“市场观望情绪近期还比较浓厚，市场交易难言明显反弹。
近日，深圳多家银行将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%调至上浮10%。
12月19日，《每日经济新闻》记者走访多家银行网点发现，五大行中，建设银行、工商银行、中国银行已将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%下调至上浮10%，而农业银行和交通银行暂未下调。
那么，首套房贷上浮利率下调政策将会持续多久，部分已经实行下调政策的银行的客服经理告诉记者：“不太清楚会持续到什么时候。”
三家国有行已下调
记者走访深圳多家银行网点了解到，五大行中，有三家银行近日已将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%下调至上浮10%。
其中，中国银行和工商银行客服经理均表示，目前，首套房贷利率已经调整为上浮10%。
“大概在上个月改的，下调了首套房贷上浮利率。”建设银行客服经理称。
不过，农业银行客服经理告诉记者：“目前，我行还是按照上浮15%的标准，有一些银行已经下调到了上浮10%，但现在还没有出台统一的文件，所以还是按照此前的上浮15%来执行。至于什么时候下调，还要等具体文件。”
交通银行客服经理也说道，较基准利率上浮15%的标准暂时还没有下调。
除了建设银行、工商银行和中国银行以外，邮政储蓄银行也下调了首套房贷上浮利率。
邮政储蓄银行一大堂经理告诉《每日经济新闻》记者，现在已经是上浮10%了。同时，该支行客服经理称：“大概在12月11日左右，一两周前调整的首套房贷上浮利率。”
值得一提的是，虽然两家银行都未下调首套房贷上浮利率，但这两家银行的客服经理都表示：“较低可以给到顾客上浮12%。”
下调政策会持续？
部分银行下调了首套房贷上浮利率，那么，这个下调政策将会持续多久呢？所有已下调首套房贷上浮利率的银行的客服经理都摇头称：“不太清楚会持续到什么时候。”
“没有说持续多久，现在政策下来了，只说了什么时候开始。”建设银行客服经理告诉《每日经济新闻》记者。
邮政储蓄银行客服经理表示：“不太好说，银行的政策随时会变，连我们内部都不好说，这个利率的高低还是跟房地产市场有关。”
融360监测数据显示，2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比10月持平；同比去年11月首套房贷款平均利率5.36%，上升6.53%。
2018年11月，上调利率银行数量较上月减少，同时利率回落银行数量也较上月减少，首套平均利率**出现持平，未来整体保持稳定的趋势增强。
值得注意的是，11月深圳地区房贷利率首套平均值仍低于全国平均值。根据融360监测数据，2018年11月深圳首套房贷款平均利率为5.61%，环比上期下降0.18%，利率平均值较上期下降1BP，二套房贷款平均利率为5.86%，较上期持平。
深圳商报讯12月19日讯?12月17日，深圳市规划国土委发布关于公开征求《深圳市地价测算规则》（征求意见稿）（以下简称《规则》）意见的通告。记者了解到，《规则》设置产权政策调节系数，加大对实体经济政策倾斜和支持力度；同时，进一步降低**性住房的地价水平。《规则》提出，“不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”地价均在商品住房用地市场价格的基础上“打一折”，从而进一步降低**性住房的地价水平。
针对不同产权限制的用地，《规则》进行了系统的归纳，新增了“产权限制修正系数表”，结合“建筑类型适用地价标准及修正系数表”，“产业发展导向修正系数表”及“产业项目类型修正系数表”共同使用，能够大幅降低不得转让性质产业用地地价水平，充分体现对实体经济的政策支持。
值得关注的是，为落实*关于“房住不炒”的定位，结合我市2017年出台关于全面深化住房制度改革、建立健全住房**和供应体系的“1+N”政策文件，《规则》新增了公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准，并专门设置了“不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”产权调节系数，进一步降低**性住房的地价水平。
在地价管理层面，支持多渠道供应安居型商品房、人才住房的政策要求。
此外，结合我市当前土地集约节约，**管廊，地下轨道，地下经营性空间等不同功能土地立体利用的强烈要求，《规则》新增了“地下轨道、地下**场站、综合管廊和连接两宗地块的对外开放的公众地下通道”这一特殊类型的地价空间利用调节修正系数为0.1；同时针对一般性的地下空间也将调节系数从0.5降低到0.3，加大对立体空间开发利用的支持，鼓励土地的集约节约利用。
深圳市规划国土委方面指出，《规则》的发布旨在统一深圳市地价管理体系，简化地价管理和测算规则，统一深圳市地价管理体系，简化地价管理和测算规则。
同时，《规则》充分发挥了市场在资源配置中的决定性作用，进一步推动土地供给侧结构性改革，支持我市实体经济、民营经济发展和产业转型升级，进一步**民生项目用地
据统计，2018年房企销售榜中*企业有47家涉足产业地产，然而在产业新城、产业小镇、产业园区、产业孵化器等一众入市的产业地产项目中，传统房企的成功作品仍是凤毛麟角。总体来看，战略不清导致争取项目时举棋不定，思路不明造成推进项目时无力可施是优质项目**的重要原因。
引人注目的是，成立仅3年时间的星河产业，作为房地产起家的星河控股集团子公司，却携其成员项目“星河WORLD”，在*六届国家城市发展市长论坛—未来城市模型分论坛上荣获“2018较具潜力产业新城运营商参与者”称号，成为较“年轻”的**企业。本文力图通过分析星河产业的实践逻辑，为征战产业地产的传统房企提供3点启示。
1、定战略，有口号更要有条件**
传统房企进入产业地产市场，面对深耕多年的产业地产商、**支持的平台开发公司、资金雄厚的私募基金、自带产业资源的实体企业等诸多玩家的激烈竞争，“地产”基因房企共同选择了“产城融合”战略，即基于对土地价值的再认知，视“以城聚人、以城促产”为使命，融入城市更新和新型城镇化建设进程，以“空间提供商”专业能力为基础条件和比较优势，完成纵向“空间运营商”延伸、横向“产业运营商”延展的身份转换。不论是从“城市空间提供商”向“城市运营商”转型、从“综合业态布局者”向“产业内核塑造者”挺进的星河产业，还是将“科技小镇”作为进入产业地产突破口的碧桂园，亦或以“智慧城市综合体”打造新一代产城空间概念带动产业地产的华润置地，均是对这一战略的不同诠释。没有**措施支撑的战略目标无异于空中楼阁。
图1产业地产市场进入策略?资料来源：赛迪顾问2018,11
为推进战略落地，手握指南针的星河产业获得星河控股两大支持。
一是组织独立。与其它房企将产业地产作为一个小组、一个部门、一个事业部不同，星河控股将星河产业、星河地产、星河商置作为集团旗下平行的二级公司，三家公司分别专注于产业地产、住宅地产和商业地产，通过赋予星河产业更高的组织地位、更大的自主权力，**其聚焦产业地产赛道不偏离。
二是资源导入。与资金密集型的住宅地产相比，产业地产属于资源密集型业务。星河控股对“幼童”型产业地产业务给予资金和资本支持，除了在星河产业成立之初提供运转现金流外，更是借助星河地产是国内**风险投资机构深创投*二大股东的渊源，联合发起5亿元创业基金，通过定向投资推动被投企业在星河WORLD注册发展，打通一条客源引流渠道。
继11月份千亿元(人民币，下同)的密集融资之后，12月以来，中国房地产企业的“融资潮”仍在涌动。
中原地产研究中心统计数据显示，12月前18天，各大房企所公布的融资机会和实际完成融资已过30笔，合计融资额度达1100亿元左右。仅较近一周，房企融资金额已近800亿元。
12月18日，上海世茂股份有限公司发布公告称，已成功发行10亿元人民币的2018年度*三期中期票据，资金均已到账。
同日，旭辉控股(集团)有限公司发布公告称，公司将发行4亿美元**票据，票面利率为7.625%。
17日晚间，弘阳地产集团有限公司公告称，公司及附属公司担保人于当日与中金公司、国泰君安国际及海通国际订立购买协议，据此公司将发行于2020年到期金额为2亿美元的13.5%**票据。
17日，当代置业宣布，顺延3.87亿元港元定期贷款，延期1年。
14日，旭辉宣布发行2020年到期的10亿元人民币的**票据，票面利率为7.75%。
14日，阳光城集团股份有限公司发布公告称，公司将以持有**权益的下属子公司上海润渝置业有限公司所持有的上海阳光控股大厦为底层物业资产设立办公物业类REITs资产支持专项计划，发行规模不过22亿元。
**太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明指出，2018年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧。总体来看，融资总体规模保持高位，增速持续回落，综合融资成本上升。
从融资渠道来看，胡建明表示，银行贷款仍是主要途径，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中期票据保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。
年末，随着楼市降温的持续，房企融资难度有所降低。中原地产**分析师张大伟分析认为，从楼市调控政策看，较严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资有所松动，多家企业公布的融资成本均比之前有所降低。
12月5日，国家**发布《关于支持优质企业直接融资的通知》，在棚户区改造、**性住房、租赁住房等领域的优质企业直接融资将受到支持。长江证券分析师申思聪表示，经过大致梳理，有包括万科、保利地产、华润置地、华夏幸福等20家A股和港股上市房企符合政策要求，房企融资环境边际改善。
申思聪表示，一方面房企融资端的紧张局面将有所缓解，另一方面直接融资的成本优势也对房企融资成本形成利好，此外用于补充流动资金的比例提升也可提高房企资金使用灵活度。
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