深圳市规划和国土资源**近日发布了《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)。该《征求意见稿》明确指出，房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
据了解，《征求意见稿》完善了深圳市房地产行业监管基本制度，修订完善了房地产开发经营相关规定、房地产经纪相关规定和房地产(土地)估价相关规定，并增加了房屋租赁的监管规定。
根据《征求意见稿》，在完善房地产销售价格备案制度方面，改变过去由房地产开发企业到价格监管部门备案的做法，明确房地产开发企业合理确定销售价格并由房地产主管部门对外公示，并通过数据共享方式报市场监管部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
在完善房地产预售许可管理方面，一方面，明确房地产产业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工程进度的预售条件，即应“完成地面以上三分之一层数”；另一方面，明确要求房地产开发企业应在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可。
《征求意见稿》指出，房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得以协议、决定或者其他协**为相互串通，统一确定、维持、变更价格；不得通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；不得在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格。
房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，土地主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，土地主管部门应当在土地使用权招标、**、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。
在房屋租赁监管方面，根据《征求意见稿》，出租住房的，应当以原始设计的卧室或者起居室为较小出租单位，且人均租住建筑面积不得低于6平方米。出租人可以按照租赁合同约定向承租人收取数额不过两个月租金的租赁保证金。承租人可以按照租赁合同的约定将租赁房屋的一部分或者全部转租给*三人；未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。受转租人不得违法将租赁房屋再行转租。
前有华夏幸福转让股权融资，后有中弘股份出售项目纾困，地产商资金链紧张开始浮出水面。
7月11日，中弘股份公告，拟以14亿元转让全资子公司海南如意岛**股权，接盘者为佳兆业集团。受严控商办物业销售影响，中弘股份年初已陷入资金危机和债务危机，不得不卖资产自救。
而曾经在2014年遭遇破产危机的佳兆业，如今做了别人的“白衣骑士”。
中弘的资金危机
中弘股份是本轮房地产调控中**个中弹的开发商。
2017年，中弘股份累计亏损25亿。其表示，受商办项目(商住房)调控政策的影响，御马坊项目和夏各庄项目(商业部分)销售停滞，且2016年度已销售的御马坊项目在2017年和2018年一季度大量退房，导致销售收入大幅下滑。
今年一季度，公司继续亏损，预计净利润亏损3亿。雪上加霜的是，一直在寻求融资的中弘也屡屡失败。
2月13日，中弘卓业宣布拟与深圳港侨投资重组，为此，港桥投资将向合格投资者定向募集130亿元人民币。
然而，停牌3个月之后，由于控股股东中弘集团未能与相关债权人就偿债安排及重组事项达成一致，重组宣告失败。6月20日，中弘股份再发公告，宣布终止非公开发行股票事项。当天，中弘股份股价**跌破1元，成为一只“仙股”。
截至去年底，中弘股份负债总额达到367.13亿元；截至2018年6月22日，中弘股份已累计逾期债务本息合计41.13亿元，全部为各类借款。
为偿还借款，恢复流动性，中弘股份开始出售项目。
海南如意岛是公司比较优质的项目之一，为旅游度假开发项目，目标项目容积率0.74，其中商业服务业设施用地计容建筑425万平米，可售面积269万平米。按照中弘股份此前的计划，该项目的总投资金额为129亿元，截至去年底，中弘股份实际投入的资金已经达到44.9亿元。
手握优质资源的中弘本想借如意岛翻盘，但如意岛项目的开发进展一直不顺利。如意岛公司2018年1-4月审计报告显示，今年前4个月，如意岛的利润亏损达7162万元。截至今年4月30日，如意岛负债高达86亿元，其中长期借款56亿元，应付利息、转相应付款、应付账款三项合计约28.6亿元。
据公告，此次交易完成，中弘股份能够获得佳兆业经过债权债务冲抵后所支付的7300万元现金、负债减少81.92亿元，同时增加10.3亿投资收益。
中弘股份的债主中国华融和银行，此前已复函中弘股份称，对于佳兆业收购如意岛公司表示欢迎。
佳兆业的“如意”算盘
公告显示，双方较终商定，佳兆业仅需支付7300万元现金，并承担如意岛74.61亿元债务。
以近75亿换一座“半成品”小岛，显然，佳兆业有着更长远的打算。对比佳兆业在2014年上半年，联合富德生命人寿以54亿元的价格，在深圳拿下占地86.98万平方米的大鹏半岛旅游项目，如意岛这笔交易尚属可观。
佳兆业接盘如意岛，打的是文旅产业的算盘。
早在2013年开始，佳兆业启动多元化战略，历经几年腾挪，涉猎资产管理、商业运营、旅游产业等20多个垂直领域。其中，佳兆业在旅游产业深度布局。一方面发展大型综合性旅游度假产品；另一方面利用在新科技、大健康、文体旅游等方面拥有的资源，基于“产业+城镇化+旅游”模式，以珠三角、长三角、环渤海为项目布局，加速抢滩特色小镇市场。
2016年12月，深圳综合旅游度假项目金沙湾国际乐园启动，次年4月邀请拥有16年迪士尼工作经验的Noble?Coker出任总裁；2018年5月，佳兆业与安宁市签署“安宁文旅项目”，同年6月5日，与市**签署阎良佳兆业文旅城项目。
2017年10月18日，佳兆业文体旅游集团还与重庆市旅游投资集团旗下子公司重庆乐和乐都旅游有限公司结成战略伙伴关系，共同开发重庆乐和乐都特色小镇。
事实上，佳兆业也早已进军海南文旅产业，收购如意岛也在情理之中。
6月12日，佳兆业商业与海昌控股集团合作，在海南开发三亚海昌梦幻海洋不夜城文旅项目，这是国内**沉浸式海洋主题文娱综合体，也是佳兆业商业集团在2018年签署的*二个轻资产的管理项目。
近期，佳兆业还成立佳兆业海南集团，成为地产集团*五大区域集团公司。
佳兆业方面表示，会关注全国五大核心城市群，包括大湾区、长三角、环渤海、华中、华西等，寻找当地交通良好、具有特色产业基础和*特生态旅游、人文资源的项目。
不过对于投入巨大的文旅项目来说，佳兆业要更专注于资金、现金流和融资问题。截至2017年底，佳兆业集团的资产负债率达85.94%，借款总额为1111.73亿元，有息负债加权平均融资成本为8.27%
佳兆业集团将2018年销售目标定为700亿元，较去年销售额的增长率为56%，其更宣布三年内将冲刺千亿目标。
新城悦之后，佳兆业旗下拆分的佳兆业物业IPO之路也在酝酿中，但较为波折。
今年6月，佳兆业就向港交所递交了物业公司上市申请表格。资料显示，截至2017年末，佳兆业在管的物业建筑面积约为2400万平方米，共计119个物业，包括100个住宅社区和19个非住宅物业。
然而，11月8日，佳兆业发布公告，就建议分拆佳兆业物业独立上市事项称，中国港股通投资者为非合资格股东，不得通过深港通及沪港通交易机制参与**发售。建议分拆须待上市委员批准、董事会及佳兆业物业董事会较终决定、市场状况及其他因素，故建议分拆不一定实行。
这给佳兆业物业IPO进程增加了不确定性。“类似没有**发售权属于同股不同权的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度规定，港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的，换而言之，股东名册上是没有此类投资者名字，所以本身也会限制部分股票权益。”易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类约束会使投资者相对顾虑，进而在认购股份上比较迟疑。总体上说，这也需要佳兆业适当对类似分拆上市的策略，做新的调整。
不过，在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来，不允许深港通和沪港通的投资者参与**发售是缺乏道理的，深港通和沪港通的投资者都是用港币来买公司股份，其差别是他们的渠道受到**政策的限制。
“佳兆业用自己的逻辑去解析上市规则，未必能获得联交所的认可，联交所可能以其没有公平对待股东，不同意该安排。接下来，要看佳兆业能否获得联交所和证监会的同意。”黄立冲表示。
在外界看来，对佳兆业而言，分拆上市之后不仅可以减少对物业的“输血”，还为其现有业务多了条“来血”的通道。但在黄立冲看来，除非佳兆业拼命扩张，否则不需要向物业输血，佳兆业是希望分拆物业，多一个资本平台。“事实上物业分拆并不会帮助他们抵御寒冬，只能起到‘鸡蛋不放到一个篮子’的作用。”
对于佳兆业物业的上市情况，记者向佳兆业相关人士核实，对方表示，暂不方便对外公布
万科、龙湖物业按兵不动
值得玩味的是，在物管公司频频登陆资本市场的背景下，国内物业服务质量美誉度很高的万科物业、龙湖物业却没有上市动作。
记者了解到，龙湖物业现已升级品牌名称为“龙湖智慧服务”。龙湖集团CEO邵明晓明确表示，龙湖智慧服务尚无独立上市计划，也不会分拆。实际上，在物业拆分上市成为资本市场主流的前两年，龙湖集团董事长吴亚军就曾表示，并不选择加入物业资本化大军，因为一旦上市，“它跟地产接轨的弹性就将大打折扣。”
那么，不分拆上市的龙湖智慧服务，是基于什么考虑？邵明晓表示，下一步，智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键，“我们要把它们放在一个大池子里，以便各业务相互之间协同。”
万科方面，虽然万科管理层对物业板块的发展寄予厚望，但在今年年初业绩说明会上，万科副总裁张旭表示，万科物业没有上市计划。
值得注意的是，在面对市场日益细分、多元化、个性化的服务需求，近期，万科物业正式对外推出“住宅商企?两翼齐飞”战略，还推出独立子品牌“万物商企”，以商写物业管理、政企设施管理为主业务。此外，万科物业还将业务延伸至二手房市场寻求突破，建立子品牌“朴邻”。
在分析万科和龙湖的物业为何不上市时，严跃进指出，物业公司的定位有所差异。部分企业上市是为了加快融资，而不是配合地产销售业务，而且上市后也会存在很多问题，会影响具体的物业工作的开展，基于此，部分企业保守对待上市，也是值得肯定的。
实际上，业内人士对房企拆分物业上市持两种不同的看法：看好的一方认为，上市可提升品牌形象，利远大于弊；“泼冷水”的一方则认为，物业公司上市弊大于利。
奥克斯物业总经理林志伟就不看好物业公司的上市。在他看来，物业公司登陆资本市场，多半是跟风，资金使用会被严格监管，很多投资行为反而容易被约束。
“物业公司上市后，服务有可能变差，因为开发商有两种做法，一种是不让物业公司赚钱，提升服务品质、从而提高美誉度，获得更好的售价；另一种做法是各自赚钱，但这么做，就会有损美誉度。”黄立冲说。
竞争
房地产调控的效果正在逐步显现，继二手房市场秋意渐凉之后，一手房市场也开始变得“多愁善感”。国家统计局14日较新公布的数据显示，今年前10个月全国商品房销售面积和销售金额的同比增速双双回落。
已近年终，房企继续加速推盘回笼资金，截至目前已有18家上市房企合同销售额突破千亿元，已完成或接近完成年初制定的全年销售目标的房企也不在少数。
多数指标增速回落
11月14日，国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售情况显示，2018年1月至10月，全国商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1月至9月回落0.7个百分点，其中住宅销售面积增长2.8%；商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点，其中住宅销售额增长15.0%。
10月末，商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少401万平方米，其中住宅待售面积减少321万平方米。
1月至10月，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1月至9月回落0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。
中原地产**分析师张大伟认为，从已公布的数据来看，多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看，东部地区与东北地区商品房销售面积同比下调。全国商品房销售面积2.2%的同比增幅也是较近半年的较低点。
“当前商品房销售仍维持正增长态势，但幅度开始收窄，表明近期房地产市场有所降温，尤其是很多开发商的推盘并没有受到市场追捧，所谓‘金九银十’也没有出现，类似销售数据会倒逼房企继续降价。”?易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进说。
市场转凉房子难卖
自今年三季度以来，房地产市场降温的趋势愈加明显。
克而瑞监测的60个城市成交量自2018年3月份以来逐月回升，8月份同比增幅升至14%之后9月份同比增幅降至1%。环比来看，60个城市9月成交量环比下降9%。
分能级来看，*城市持续回升、二线城市相对稳定、三四线城市缩量明显。由于9月新增供应同、环比分别增加24%和41%，但成交依然环比下滑，因此市场降温的程度是非常显着的。
据克而瑞统计，从10月份成交备案数据来看，整体成交环比继续下降6%，尤其是*城市前期成交低位回升态势在10月戛然而止，、广州环比跌幅均在45%以上。
二三线城市市场热度分化，成都、、无锡、佛山、徐州等城市继续保持较高热度，而、杭州、苏州、青岛、南京等市场降温显着。
即使是*城市的上海，房地产市场销售也难言乐观。
一手房方面，购房者观望气氛日渐浓厚，“网红盘”已几乎难觅踪影，近两月来，不少新推一手房的认筹人数都小于推盘套数。二手房就更不容易了，各类“急售送装修”、“小区较低价”、“直降XXX元”的信息无不凸显出二手房的难卖程度。
房企开足马力狠抓销售
尽管难，但房企依然迎难而上，推出各种降价促销手段，力求加速回笼资金。
自9月份以来，越来越多的房企开始加大营销力度，比如恒?大全国在售住宅楼盘打出全部八九折优惠的广告，阳光城推出“千亿**季”活动，招商蛇口推出“买房送宝马”活动等。
各种降价促销举措直接推升了房企的销售业绩。
据上证报资讯统计，截至11月14日，共有35家上市房企公布前10个月的销售数据，合计销售49975.77亿元，同比增长33.05%。
恒?大、万科、碧桂园、融创、保利、绿地、中海、新城控股、华润置地、龙湖、世茂房地产、招商蛇口、阳光城、金地、华夏幸福、旭辉、中南建设、中国金茂等18家上市房企前10个月的合同销售额已破1000亿元(绿地控股、华夏幸福虽未公布前10月销售业绩情况，但根据其三季度销售数据已破千亿元)。
对照克而瑞提供的房企2018年度销售业绩目标表(不完全统计)，在2018年最后两个月，35家房企中至少有上表中的18家房企接近完成全年销售目标(还有部分房企未公布年度销售目标)，其中新城控股更是提前“撞线”。
按照惯例，每年四季度房企都会冲刺销售，因此，更多房企完成年度销售目标将是大概率事件。
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