广兴源互联网创意园物业

又一家物业公司将在港交所敲钟上市。11月26日，佳兆业旗下物业集团在中国香港举行IPO新闻发布会。

佳兆业的资料显示，此次佳兆业物业拟发行总股票数量3500万股，占发行后总股本的25%，发行价格区间在9.0~10.88港元。以此计算，此次IPO预计所得款净额约在2.8亿~3.81亿港元之间。

虽然物业板块一直被视为优质资产，但今年下半年受资本市场低迷影响，在港上市的物业股表现平平。刚刚赴港上市的另一家同样由母公司分拆而来的物业股，更是遭遇认购不足。对此，佳兆业物业执行董事、**以及总裁廖传强回应称，对港交所、中国香港市场充满信心。

高定价与缓扩张

在佳兆业物业之前，已有彩生活、中海物业、碧桂园服务等多家物业管理服务公司在港上市。这些公司中，有通过社区+互联网故事赢得市场青睐，也有依靠母公司优越资源实现较好成长。

相较之下，佳兆业物业在规模等方面的表现并不**。招股书显示，截至6月30日，佳兆业物业合约管理面积3000万平方米，在管在建面积2500万平方米。在管101个住宅项目以及23个属于非住宅项目，服务用户数量为16**。

但佳兆业物业的高定价仍然显示出公司对于这一板块的期许。据《每日经济新闻》记者了解，早期上市的彩生活定价为每股3.78港元，绿城服务定价为每股1.99港元，碧桂园服务和雅生活定价较高，分别为每股12.24港元和每股10港元。

在发布会上，佳兆业物业融资及证券业务部副总经理刘景睿回答定价问题时透露，公司估值考虑到一些对标公司，一方面是有实力强大的战略股东方；另一方面则是服务素质以及鼓舞对象属于中高端水平。

物业公司上市，融资的目的大体相同，无外乎收购扩张以求规模上有更长足进步，佳兆业物业也不例外，其募集的70%资金将用于收购扩张。

招股书显示，本次IPO募集资金的50%或1.4亿港元，将被用于收购或投资其他在市场地位上与公司相当的物业管理公司，20%或5580万港元将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司。

但目前佳兆业物业在扩张上，走得还略微蹒跚，其旗下近80%项目仍来自于母公司“输血”。公开数据，其来自佳兆业项目的物业管理服务收益为1.36亿港元，占总收益的76.6%。而来自第三方的该项收益占23.4%，共计4170万港元。

廖传强坦承，在第三方的获取渠道上面，限于上市规则，所以现在收并购还没有展开，但后续肯定会有计划，目前还是局限于市场的招投标以及合资平台来进行的。

寒冬下的融资冲动

佳兆业已经是今年*四家赴港IPO的物业管理公司。在佳兆业物业之前，雅生活、碧桂园服务和新城悦已经在年内陆续在港敲钟。此外，旭辉旗下的永升生活也正筹备上市。

在资本寒冬的背景下，外界普遍认为当下不是较好的上市时机，但佳兆业管理层仍然表示对港股市场充满信心。

“公司筹备了两年多，一直以来都是按照时间节点在推进，所以公司此时登陆市场，对港交所、中国香港市场是充满信心的。从经营策略以及对投资者负责任来说，都是经过慎重考虑的。”廖传强指出。

“时间节点不一定是选择在这个时间上市，而是刚好遇上了（这个时机）。”一名港股分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时指出。

忽略上市时机的讨论，事实上分拆物业平台上市，较为基本的因素仍然是融资冲动。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析称，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在过去这一两年，房地产公司的融资需求很强烈。

“房地产公司也可以通过这个方式，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资平台，多一条融资渠道。”黄立冲指出。

在招股书中，佳兆业也表示，分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份，并拥有独立融资平台，能直接通过资本市场进行股本或债务融资，帮助物业板块加速拓展，改善财务表现。

至于后市表现，黄立冲续称，地产股的估值往往不及物业股。“物业股估值还可以，地产股估值往往没有物业股估值高。对于物业股而言，它的预期相对稳定，多数是靠母公司源源不断的项目开发，再交由物业公司管理。”

这不，较近这一周，牵动不少人敏感神经的新闻就接二连三。这边，（楼盘）四环以里的**楼盘竟然离奇卖不动了；那边，深圳（楼盘）对房价涨跌15%设立备案制度；还有，房价曾一路良好的厦门（楼盘）开发商“割肉”卖楼……

这一桩桩，一件件，哪个是真，哪个是假，又蕴藏了哪些信息？还是一起去“一探究竟”吧！

现象一：是的，你没看错！四环内房子竟滞销

楼市是房地产市场的“带头大哥”，走势具有*意义。“日光盘”甚至是“夜光盘”都不在话下。

而这一次，事情正在起变化。

近日，市丰台区某项目，紧邻地铁10号线，销售限价为每平米66000元左右，但首批300多套房源开盘10天后，仍然没卖完。

如果这是远郊区域的楼盘，尚可理解。这次的楼盘，可是“号称”四环以内的**房源。事情就值得回味了。

去年，为缓解核心城区的土地资源紧张状况，市规划国土委就明确四环内严控新增建设用地。也就是说，不仅近年来四环以里已鲜有新房项目，未来也不会新增住宅供地指标了。

可正是这样奇货可居的地段，房子也滞销了。

现象二：割肉甩卖！厦门开发商低于拿地价卖房

一年前，厦门楼市激进程度**全国，闽系开发商和厦门高房价成为标志。

一年后，**轮转。厦门某开发商竟然以低于拿地价的价格割肉甩卖精装修住宅。卖一套亏上百万元，只见过打折促销的，没见过亏本卖楼的。

近日，市场消息显示，厦门某精装楼盘推出特价房源，单价仅2.8万元一平米，比“楼板价”还便宜了1451元每平米，而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在41244 元一平米左右。

“楼板价”就是一平方米的房子要分摊的土地成本。一个精装修的楼盘在开发过程中，开发商除了要支付地价，还要承担建造成本、装修成本、园林建设成本，还要支付员工工资、银行利息和各种税赋。因此，正常的售价往往比“楼板价”高很多，在二线城市里接近翻倍，在*城市里也会高出50%以上。厦门该开发商断腕求生，恐怕是楼市严控之下现金流出了严重问题，只能快速处理了。

现象三：网传深圳房市要搞“熔断”，真相是……

近期，关于深圳房市的传言很多，前些天满屏还在刷“深圳断供潮”“深圳7折**房”，这厢又传出一则重磅消息：“深圳房地产监管新规征求意见：上涨或下跌不得过15%！”看来为了稳定市场，深圳要学股市搞“熔断”。

不过，随后就有辟谣消息传出，表示这是误读，是误解。深圳只是征求意见而已，而且是说调整幅度过15%的要备案，并不是限制价格涨跌。但网上依旧炸开了锅，毕竟无论涨跌，这个15%似乎就是当地**的态度了。

深圳的房价，曾经在全国一骑绝尘，一套普通房屋的单价就有六七万元。而如今，政策由以前的全力防止上涨，到现在的“两头调控”，令人有“不知今夕何夕”之叹。

看似纷繁复杂，其实这些表象背后，隐藏着房地产市场正在发生变化的重要信号。

信号一、房地产市场只涨不跌预期已改变

*城市新盘滞销，二线热点城市割肉卖房，地方**设立房价涨跌报备制度……种种迹象表明，无论是购房者，还是开发商，包括地方**，对房地产市场只涨不跌的预期正在改变。

因此，我们看到，整个楼市的流动性在变慢，交易周期在拉长，市场关注度也在下降。

一个好的调控，首先要改变的是人们的单边预期。从这个意义上说，此次调控的确值得点赞。

信号二、地方**楼**策出现“两头调控”倾向

所谓“两头调控”，就是既防止涨，又要防止跌，特别是防止大跌。

本轮调控，是在一二三四五(002195,股吧)六七八线城市楼市普涨的背景下出台的。当是时也，调控的主要目标，就是防止房价大涨。而如今，随着预期的改变，一些地方**在政策考量上把涨、跌都纳入进来，涨，不行，大跌，也不行。随着房地产市场的进一步下行，相关的倾向可能会更加鲜明。

其实，*的调控，目的也是为了维护房地产市场平稳健康发展。何为平稳？大涨大跌，都是不平稳。

信号三、政策效应走向显现，房地产市场将平稳运行

房地产市场的变化，与从*到地方的持续调控密不可分。分类调控、因城施策等多种调控政策力度不减，一些地方还推出了“限购、限售、限价、限商、限贷”等综合性政策措施，遏制了房价快速上升的苗头，政策效应不断显现，楼市虚火几已熄灭。

在未来一段时间内，只要各级**继续不放松调控政策，房地产市场的平稳运行将成为大概率事件。

当然，在这种情况下，对于个别地方的楼市有可能出现的“异动”苗头，各级**还需要保持高度敏感，堵死炒作漏洞，坚决落实“房住不炒”的定位。