一方智谷壹空间写字楼招商处

接受证券时报记者采访的业内人士认为，在当前北京限竞房普遍去化不足3成的市场环境下，8成的去化水平算非常抢眼了。未来随着供应的不断加大，区域分化也将加剧，四环内区位好供应少，竞争相对少，项目出清周期会比较快，而四环外尤其是南部片区，供应量大，竞争也会更加激烈，去化难度大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

二环外项目开盘去化8成

今日，北京较受关注的限竞房项目之一佑安府开盘，现场人声鼎沸。证券时报记者了解到，此次开盘180套房源，到场200多位验资选房者（此前意向登记时首套验资金额需要300万元），并采取公证摇号的方式选房，当日剩余房源不足30套，去化率过8成。

“这个去化水平在当前限竞房普遍去化不足3成的市场情况下，算得上非常抢眼了。”中原地产**分析师张大伟说。

该项目之所以受关注，是因为这是近年来北京少有的三环内新盘，而且是限竞房（土地出让方式为“限房价、竞地价”），销售均价不过79459元/平方米，且较高销售单价不得过83432元/平方米，而与之一路之隔、10天前取证的商品房项目中国玺（二期），销售单价已经过11万元/平方米，周边的老旧小区二手房成交价也过6.6万元/平方米。

由于三环内接近二环的居住、商业用地较为**，该项目用地当年出让时竞争也是相当激烈，当时吸引了保利+首开+龙湖+招商+西铁营一级、中粮+**+五矿+远洋、金茂+世茂+国瑞、碧桂园、中海、九龙仓、万科、金地、金融街、平安等10多家房企及联合体参与竞拍，现场房企争抢格外激烈，开拍刚半小时，*41轮报价就达到上限78.7亿元，溢价率49.9%，较终经过68轮竞价、历时近一个小时时间，由世茂+金茂+国瑞联合体以78.7亿元加54%自持面积的代价竞得，该地也成为2017年北京总价*二贵的地块。

证券时报记者了解到，11月中旬开盘的限竞房项目金融街·融府，开盘去化率也过8成，该项目位于北京丰台区西南三环外。

“未来随着限竞房的大量入市，区域分化更加明显。由于北京四环内已经不再批住宅用地了，四环内区位好供应少，竞争相对少，项目出清周期会比较快，而四环外尤其是南部片区，供应量大，竞争也会更加激烈，估计明年会有价格调整。”V房CEO司智接受证券时报记者采访时说。

库存积压或引价格战

除了个别四环内限竞房项目去化率较高外，北京大部分限竞房的成交情况远不如逾期。据张大伟统计，目前已入市的31个项目18580套限竞房，网签套数只有3391套，签约均价为48885元每平米，按此计算签约比例只有18.3%。“因为有些项目刚取得预售证，即使计算所有项目的真实销售，已入市这些项目平均去化只有3成多，相比之前的4成继续下滑。”他说。

已入市的限竞房去化不佳，待入市的限竞房供应量还不小。随着11月26日8宗限竞房用地的成交，北京累计供应的限竞房用地合计已经多达80宗。中原地产研究中心统计，这80宗限竞房用地规划建筑面积高达774万平方米，按照90/70（90平方米以下住房面积占比70%以上）占大部分计算，北京已经成交的土地将形成过7万套限竞房，除去年内已经入市的近2万套限竞房，未来一年北京将入市的限竞房还有5万套以上。

据张大伟测算，年内北京累计入市的31个限竞房项目合计货值大概1000亿元，网签成交金额只有150亿元，而真实销售数据只有280亿元左右，也就是已经积压了640亿元成为库存（如果计算车位等部分，库存已经过700亿元）。

“已供应的限竞房用地80宗，可提供7万套房源，而市场需求可能只有3万-4万套，这种情况下，只有产品做到比商品房更好，才能吸引有限的需求。未来限竞房市场是10%的项目很好过，30%的项目不好过，30%的项目不难过，30%的项目很难过。”张大伟说，目前，部分项目销售价格有所调整，随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

全国较大长租公寓供应商之一的自如集团在完成“不涨价”承诺期之后，重新启动了续约浮动价格。

11月30日，媒体报道，微信朋友圈流传出一份《续约涨幅规定》补充通知。其内容显示，12月1日起，自如将取消不涨价及续约涨幅不过5%限制，且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格较高涨幅为10%。

一位自如管家向记者表示，上述文件属实。12月1日起续约涨幅5%~10%。12月1日前签约，租金续约涨幅仍维持5%以内。

另有自如管家表示，自如相比其他长租公司价格确实稍微高一点，除了租金，还包含租金10%的服务费。

自如相关人士表示，现在租客的续约量比较大，但是每一个人，每一个房子的情况都不一样。由于调控，部分区域价格其实已经比市场价格低了很多，被低估了。后续会把整个平均的涨幅做一下调整，使平均涨幅做到一个平衡。

该文件中称，2018年8月20日，自如承诺未来2个月全国续约涨幅不5%且北京不涨价，承诺期内，续约均价已低于新签约均价5%~10%。此项规定生效期为12月1日凌晨，要求在此之前跟客户确定了续约价格的自如管家，要尽快签约。

不过，自如方面给出的回应称，维持续约价格平均涨幅不5%。

自如方面指出，自如8月20日承诺将在未来两个月保证收出房两端价格稳定、供给平稳，为北京市场提供房源约8万间（存量房源退租加上新增供应），新增投放市场的房源会维持环比7月平均租金不涨；全国九城续约房源租金涨幅不过5%。目前承诺期已1月。

针对“全国九城续约房源租金涨幅不过5%”的承诺，自如在2个月的承诺期满后，又主动延长一个月，公司数据显示自如全国续约价格平均涨幅实际仅为2.3%，远低于承诺的5%。

自如称，未来，为了继续贯彻落实协会及主管部门关于稳定市场租金的指导意见，并考虑企业长效稳定经营，自如将继续完善价格管理体系，维持租金相对合理稳定，全国九城租客续约价格平均涨幅不5%