新中泰商务大厦物业
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产品描述

以往,房地产调控更多运用的是行政手段,未来将会更多地综合运用金融、市场等方式来调控房地产价格,要防快涨也要防快跌。房地产价格过快升高或降低,对于经济发展和百姓利益都是有害的。城市发展必然会对房地产价格产生向上的推力,要在控制房价和城市发展之间找到新的平衡点,就必须回到住房的根本属性,即居住属性上来。未来房地产市场的发展方向应该是产品供应多元化,对于住房消费升级市场,应尽可能地交给市场调控,少用行政手段干预。

市场向下,房地产投资后劲如何?


近日,国家**发布了《2018 年 10 月份全国固定资产投资发展趋势监测报告》,报告显示,1-10 月,全国房地产业新增意向投资额同比增长34.2%,比 1-9 月降低 1.7 个百分点。


21世纪经济报道注意到,报告**披露了全国主要城市的房地产新增意向投资的增长情况,随着调控效力的进一步发酵,销售市场的低迷开始向投资领域蔓延,不同区域的投资动力强度和意愿开始分化,后续或将影响房地产投资增速。


东部房地产投资动力较低


报告按行业和区域的划分,披露了全国新增意向投资项目和拟建投资项目的发展趋势。


根据全国投资项目在线审批监管平台的解释,意向投资项目是指,监测期内已经获得项目代码的项目。各地区一段时期内的新增意向投资项目数量同比增速,在一定程度上反映了该地区在不同时段的投资动力强度,增速越大,动力越强。


拟建投资项目是指,监测期内已经获得项目代码并已办理完成1个及以上审批手续的项目。拟建投资项目转化率是指,一定时期内拟建投资项目数量与赋码项目总数的比值。该转化率在一定程度上反映了投资环境对项目落地的吸引力,转化率越高,吸引力越强。


11月27日,一位东部省份的房企投资部门人士向21世纪经济报道记者介绍,对于新增意向投资的理解,从流程上看,投资项目都需要获得一个项目代码,有了这个代码,才能真正进入投资方案的审核。这就相当于发放了一个投资的“身份证”,但是否获得通过是要看项目的具体投资方案。而国家统计局发布的房地产开发投资额,其实是以项目资金的支出为考量标准的,是投资形成后的概念。


“新增意向投资可以理解成房地产这个经济发展重要‘引擎’的油料”,该人士表示。


21世纪经济报道注意到,从报告披露的数据来看,“油料”尚且充足,但已有颓势显现。


报告显示,1-10 月,全国房地产业新增意向投资额同比增长34.2%,比 1-9 月降低 1.7 个百分点,连续两个月出现下滑,且已比年内高点下降了约10个百分点。


区域层面,前10月,调控较为严厉的东部地区,在各区城中增速相对较慢,房地产业新增意向投资额同比增长15.3%,比前9月加快1.5个百分点。


东北地区的高速增长还在持续。前10月房地产业新增意向投资额增速达到40.5%,比前9月加快1.4个百分点。


而中西部地区的增速则在持续高位运行后有所回落。其中中部地区前10月增长达到76.1%,回落13.6个百分点。而西部地区达到48%,微幅回落1.9个百分点。


易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,中西部正凭借低成本土地利用模式,吸引更多投资进入,而东部市场在房屋销售等方面降温,一定程度上影响了企业投资的意愿。


而同策咨询研究中心总监张宏伟则向21世纪经济报道表示,从总体来看,在销售向下和资金链趋紧的背景下在2019年甚至可能出现负增长。


广深两城负增长


从今年6月份开始,国家**定期发布这一报告,至今已发布五期。而10月报告则是**公布40 个主要城市的房地产新增意向投资额同比增速。


城市状况与区域类似,但分化更为明显。中西部的省会城市依然强势,而负增长的城市则以东部一二线城市为主。


其中,北海(楼盘)是一增速过200%的城市,郑州(楼盘)、天津(楼盘)和西宁(楼盘)也实现了翻倍增长,而厦门(楼盘)、西安(楼盘)、青岛(楼盘)、济南(楼盘)、重庆(楼盘)、长春(楼盘)则紧随其后,在40城中增速****。


负增长城市则包括海口、太原(楼盘)、呼和浩特(楼盘)、乌鲁木齐、哈尔滨(楼盘)、南京(楼盘)、宁波(楼盘)、福州(楼盘)、沈阳、杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、南宁、贵阳、银川(楼盘)和三亚(楼盘)等17个。其中,海口、深圳和呼和浩特市依次是降幅较大的三个城市。


21世纪经济报道注意到,*城市在这项数据上整体表现不佳,除广深两地负增长外,北京、上海(楼盘)的增长也在全国平均水平以下。


对此,张宏伟表示,与东部其他地区不同,*城市的房地产新增意向投资项目数、投资额同比增速相对较低,并不是由于开发企业缺乏投资意愿,而在于**阶段*城市土地供应较少,是项目供应量不足导致的数据层面有所下降,“总体来说是供给侧的原因。”


而近期*城市土地市场的表现似乎也对此观点有所印证。11月26日,北京土地市场成交12宗地块,成交总金额达到316.46亿元,创下北京土地市场单日成交土地数量和单日成交金额两项新高。


而上述房企人士则告诉记者,北京此次土地市场大批量成交有两大特点,一是地块竞拍“冰火两重天”,丰台区两宗限竞房地块竞价分别达到64和46轮,溢价率也达到了25%和26%,**北京今年土地平均溢价率水平,而顺义的3宗共有产权住房地块,则一宗流拍,一宗仅以1.5%的溢价成交。二是拿地企业以国企为主,房企“联合拿地”方式较多。


“尽管资金链趋紧、销售市场出现下滑趋势且即将迎来大批供应,但房企虽然仍不缺乏在*城市拿地的热情,但总体上来说会更加理性”,上述房企人士表示。


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