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就在佳兆业物业宣布招股的当天，同属房企分拆而来的碧桂园服务，宣布以约6.83亿元的价格，收购5家物业管理公司股权。

碧桂园服务方面指出，收购将使集团进一步扩大其业务规模及范围，并增强其于市场的影响力及竞争力，符合集团的战略发展需求。

对此，有分析人士认为，国内物业管理市场远未到达成熟阶段，即便是*企业的整体占比也仅在三成左右，而随着消费升级、存量物业面积持续增长，物业管理市场的集中度仍有很大提升空间，头部企业受惠整合红利，管理规模也将快速增长。而碧桂园为全国三大**房企之一，在业务调整的影响下，虽然销售增长在未来或有所放缓，但碧桂园行业地位依然稳固，长线发展稳健良好，从而进一步巩固碧桂园服务的市场份额。

管理面积近4亿平方米

11月26日，碧桂园服务发布公告称，公司以约6.83亿元收购多个物业管理公司股权，包括盛世物业服务70%股权、成都佳祥物业管理**股权、成都清华逸家物业管理**股权、南昌市洁佳物业**股权、上海睿靖实业**股权。

截至2018年9月30日，上述公司的未经审核合并净资产价值约为1.25亿元。合并财务资料后，上述公司2016年税前利润为821.1万元、税后净利润为466.8万元，2017年税前净利润为1850.9万元、税后净利润为1456.9万元，2018年**季度税前利润为7359.9万元、税后净利润为599.2万元。

作为目前市值较高的物业服务公司，碧桂园服务通过本次并购，显然将进一步提升公司的物业管理规模。

而截至今年6月底，碧桂园服务拥有约3.9亿平方米的已签约合同管理面积，其中已生效之收费管理面积约1.4亿平方米。“余下的2.5亿平方米的待生效面积估计会在未来三年逐步生效并转化作收费面积，相当于每年8000万平方米的新增面积，收入增长能见度高。”安信国际分析师黄焯伟指出。

根据碧桂园服务公布的财务数据显示，今年上半年公司收入同比增长42.5%，毛利率同比上升4.6个百分点至39%，净利润同比增长133%至4.7亿元。盈利能力上升主要原因是高单价项目生效转化所至。

值得注意的是，碧桂园服务还于2018年7月份公告成立合资公司以参与投资承接合作*企业的“三供一业”改革物业管理及增值服务。

据了解，目前各级国资委监管企业办社会职能机构约16500个，国有企业因办社会职能每年需承担费用1400多亿元，市场潜力巨大。“碧桂园服务从业主资产增值需求和生活需求入手，向在管物业的业主及住户提供广泛的社区增值服务，集团内还有许多房地产发展周边产业（如凤凰优选、机器人业务等）有待孵化，我们认为有关业务成熟后，可以注入碧桂园服务内成为新增长动力。”黄焯伟称。

此外，相比母公司碧桂园，碧桂园服务近2周的股价走势也较为强劲，十个交易日中有7天上涨，11月21日更是大涨5.99%。

此前，德银发表研究报告称，碧桂园服务是内地高度分散的物业管理市场行业整合者 ，并具有强大母公司支持，由于利润率提升，2018年至2020年盈利复合增长率预计将达60%，即股本回报率35%至41%，为行内较高水平。

黄焯伟也认为，“碧桂园服务将是行业整合下的较大得益者之一。庞大的业主群更是有利公司在小区增值服务以至周边产业的发展，成为碧桂园服务未来良好同业的比较优势。公司现价约24倍2019年市盈率，**其他主要物管公司，但考虑其稳固及良好的市场地位、较高的待生效面积比率及资产回报率，我们认为公司还是在一个合理水平”。

行业并购加速

实际上，随着房地产开发业务步入稳定阶段，存量市场中的物业服务板块已经步入了快速发展期，并受到品牌房企们越来越多的重视。

国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上的成长空间。

“因此抢占市场，仍是当下物业公司较重要的战略。”上述分析人士称。对此，广发证券的研究报告也指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。

以11月26日宣布招股的佳兆业物业为例，其**发售的所得款项净额约为2.8亿港元，其中一半的资金将用于收购或投资其他在市场地位上与其相当的物业管理公司。“未来公司战略将实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。”佳兆业物业相关负责人称。

显然，通过上市融资加速扩张，正在成为越来越多物业管理公司的选择。在佳兆业物业之前，已分别有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦等9家物业管理公司登陆港交所。市场人士预计，未来将由更多房企分拆物业管理公司上市，行业整合的力度也将进一步加大。

从2007年西单大悦城开业至今，11年仅10座大悦城开业，大悦城这样的发展迟缓速度一直被业内诟病。日前，大悦城地产在其品牌战略发布会上透露，待开业商业项目13个,其中两个即将开业。“今后将以每年三到五个新项目的速度增长，力争在2020年布局30个商业项目。”

目前，大悦城地产在其品牌战略发布会上透露，待开业商业项目13个,其中两个即将开业。

业内人士认为，大悦城地产这种**的加速不仅来自于扩张需求，也来自于中粮地产重组业绩承诺的压力，但是对于习惯了“慢走”的大悦城来说，能否跑起来还是未知数。

4个大悦春风里落地，7座大悦城筹备中

2017年底，大悦城地产推出了*二产品线“大悦春风里”，但之后迟迟没有下文。时过一年，项目终于落地。11月26日，在大悦城地产一年一度的品牌战略发布会上，正在筹备中的4座大悦春风里项目露面了，分别是丰台大悦春风里、大兴大悦春风里、苏州大悦春风里、青岛大悦春风里，占了一半。开业时间在2020年-2022年之间。

大悦春风里是对大悦城的补充和拓展，目的在于覆盖更广的消费群体。从2007年西单大悦城开业至今，在、天津、沈阳、上海等城市仅有10座大悦城开业，这样的速度一直被业内诟病。

如今，一年落地4个大悦春风里，还有7座大悦城正在筹备中，12月，和昆明大悦城即将开业。这与以往的速度相比，无异于从慢走到快跑。

“因为中粮集团的支持，在全国的布局速度越来越快，大家应该感受到我们的速度。”中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政表示，“今后以每年三到五个新项目的速度增长，力争在2020年布局30个商业项目。”

数据显示，今年**月，大悦城地产销售额达152.6亿元，同比增长11%，客流突破1.5亿人次，同比提升9.7%。而对于2018年全年，周政预计，销售额将达190亿元，租金收入达26.9亿元，客流1.6亿人次，多项核心经营指标持续保持两位数的增速。

早在8月20日大悦城地产中期业绩发布会时，财务总监许汉平透露，由于拥有低融资成本及低负债率的优势，当前正是大悦城地产拿项目的好时机。

随后，大悦城地产的举动，也在印证这句话。9月28日，中粮置地沈阳公司以总价5亿元获得位于沈阳大东区的地块，命名为“沈阳大悦城E馆”。10月24日，中粮大悦城地产以14亿元底价获得武汉光谷中心城地块，中粮光谷大悦城项目的总投资达70亿元，已于11月17日开工。

更值得关注的是，8月1日，大悦城商管与高和资本就成立母基金及项目基金订立框架协议。目的在于通过项目基金寻找位于中国境内具有挖潜价值的商业、写字楼等潜在项目收购机会。

而在11月26日举行的战略发布会上，大悦城地产也提到并购、改造基金为盘活大悦城地产并购市场上现有存量商业项目及加速战略扩张提供充足资金**。

扩张压力下的双线战略

如果说大悦春风里项目落地促成了双线发展战略，那么双线发展战略则将推进大悦城、大悦春风里项目在全国快速布局。

目前，除了开业的10个项目外，大悦城地产待开业商业项目已经达到13个（含大悦城和昆明大悦城）。大悦城地产一直以来实行的总部—项目二级管理模式显然已不适应这一快速发展需求。

为此，大悦城地产在全国划分为华北、华东、山东、华中、华南、西南、西北、东北八个大区。在华北大区的，未来新开项目有大兴和丰台两家大悦春风里项目，还有京西一家大悦城。

有业内人士认为，大悦城地产的快速扩张不仅来自于发展的动力，还有来自于资产重组背后的压力。在中粮地产重组大悦城地产的较新方案里，大悦城地产控股股东明毅公司承诺在重组完成及紧随之后的共计三个财政年度，净利润累计为18.91亿元。如果重组完成后承诺未达成，明毅公司须做出补偿。

种种迹象都在表明大悦城地产已经起跑。据一位进驻大悦城的商业品牌负责人透露，管理人才一直是商业地产面临的难题，为应对这种扩张势头，大悦城地产也在各地方挖人。

上述业内人士认为，背靠母公司中粮集团，大悦城地产的资金优势比较明显，但是作为国企，人才激励机制相对落后，不可避免地滞约了其发展。此外，大悦城的品牌也有10年之久，虽然如今步入到3.0时代，但如何应对好未来的商业消费升级？同时，对于习惯了“慢行”的大悦城来说，能否“跑起来”，这也是个未知数